شراء عقار في اسطنبول للأجانب

من يحق له شراء عقار في اسطنبول؟

بموجب المادة 35 من قانون الطابو (رقم 2644)، يجوز للأفراد الأجانب شراء العقارات إذا كانت دولتهم مدرجة في قائمة يحدّدها رئيس الجمهورية، وقد حلّت هذه القائمة عام 2012 محلّ شرط المعاملة بالمثل الذي كان معمولاً به سابقاً.

القائمة غير منشورة. وتقول المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM)، وهي الجهة المسؤولة عن الطابو، إنها تشمل 185 دولة، ويمكن لأي مديرية طابو تأكيد أهلية جنسيتك. وإذا كنت تحمل أكثر من جنسية، يُعتدّ بالجنسية الأقل امتيازاً؛ أما إذا كانت إحداها تركية فهي التي يُعتدّ بها.

قيود يجب التحقق منها قبل اختيار العقار

تحقّق من هذه النقاط قبل أن تلتزم بأي شراء:

• سقف المساحة: يجوز للفرد الأجنبي تملّك ما يصل إلى 30 هكتاراً في عموم تركيا، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يملكه الأجانب 10% من المساحة القابلة للتملّك الخاص في المنطقة الواحدة.
• المناطق العسكرية: لا يحق للأجانب الشراء في المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية العسكرية؛ أما الشراء في المناطق الأمنية الخاصة فيتطلب إذن الوالي. وتُدوَّن هذه المناطق في السجل العقاري.
• المواقع التراثية: إذا كان العقار في منطقة حماية تراثية مسجَّلة، تستطلع مديرية الطابو رأي الوزارة المختصة أولاً.
• الأراضي غير المبنية: على المشتري الأجنبي لقطعة أرض أو لأرض زراعية أن يقدّم مشروعاً لتطويرها خلال عامين، وإلا خضع العقار للتصفية.
• الشركات: لا يحق للشركات المؤسَّسة خارج تركيا الشراء إلا بموجب قوانين خاصة.

الرقم الضريبي والدفع بالعملة الأجنبية والمستندات

ابدأ بالحصول على رقم ضريبي تركي، ويمكن استخراجه إلكترونياً من مكتب الضرائب الرقمي التابع لإدارة الإيرادات؛ وإن لم يكن لديك رقم هوية خاص بالأجانب، تخصّص لك مديرية الطابو رقماً.

يدفع المشترون من غير المواطنين الأتراك الثمن بعملة أجنبية تُباع لبنك في تركيا قبل نقل الملكية، ويتسلّم البائع المبلغ بالليرة التركية. ويرسل البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB) إلى السجل العقاري عبر البريد الإلكتروني المسجَّل، ويُصرَّح بمبلغها بالليرة ثمناً للبيع. أما الحاجة إلى حساب مصرفي محلي فتتوقف على البنك، لذا تأكّد من ذلك مبكراً. ولا يمكن للمشترين غير المقيمين تمويل الشراء إلا بقرض بالعملة الأجنبية، يُحوَّل بالطريقة نفسها.

لا يلزم حضورك عند التوقيع: إذ يمكن لممثلك أن يوقّع بموجب وكالة (انظر الأسئلة الشائعة). ومنذ عام 2020 يمكن إتمام نقل الملكية في أي مديرية طابو في تركيا. وأهم المستندات التي تطلبها TKGM:

• جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية (مترجمة عند الحاجة) وبيانات سند الملكية أو القطعة
• استمارة إقرار بيانات الهوية مع صورة حديثة بمقاس 6×4 سم
• شهادة DAB وإيصالات التحويل المعتمدة من البنك ووثيقة DASK سارية
• وثيقة القيمة العقارية الصادرة عن البلدية، في الحالات التي لا تزال تُطلب فيها
• رقم الهوية الخاص بالأجانب، والوكالة إن وُجدت، ومترجم محلَّف إن لم تكن تتحدث التركية

إجراءات سند الملكية (الطابو) خطوة بخطوة

عقد الوعد بالبيع، سواء أكان موثّقاً لدى كاتب العدل أم عقداً عرفياً، ليس سوى التزام بنقل الملكية؛ لذا افحص سجل الملكية بحثاً عن الرهون والحجوزات والإشارات المدوّنة قبل دفع أي عربون.

تقرير التقييم: الشراء العادي مقابل الشراء بغرض الجنسية

في الشراء العادي، لا يلزم تقرير تقييم. فقد ألغى تعميم TKGM رقم 2024/4 الصادر في 13 يونيو 2024 إلزامية تقرير التقييم للأفراد الأجانب، وتنصّ إرشادات TKGM حالياً على أن التقرير غير إلزامي في معاملات الأجانب. والاستثناء هو الشراء بغرض التقدّم بطلب الجنسية التركية: إذ يجب تأكيد قيمة الاستثمار بشهادة تحديد القيمة (TTB)، التي تصدر استناداً إلى تقرير تقييم صادر عن جهة مرخَّصة. ولا تزال بعض الأدلة القديمة تصف القاعدة المعمول بها قبل عام 2024، لذا تأكّد من الأمر لدى مديرية الطابو التي تتولى عملية البيع.

التكاليف: الرسوم والتأمين والضرائب

يعتمد الجدول على النسب والتعرفات الرسمية لعام 2026 حيثما وُجدت؛ وتتغير المبالغ بالليرة التركية بانتظام، لذا تأكّد منها قبل إتمام البيع.

صرّح بالثمن الحقيقي: فإذا ذُكر في السند ثمن أقل من الحقيقي، تُستوفى الرسوم الناقصة، ومنذ صدور القانون رقم 7566 (ديسمبر 2025) أصبحت الغرامة 100% من الرسم الناقص بعد أن كانت 25%. وقد يُطبَّق إعفاء من ضريبة القيمة المضافة عندما يشتري شخص غير مقيم مسكناً جديداً عند بيعه للمرة الأولى، بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا؛ وإذا بيع المسكن خلال ثلاث سنوات تُستحق ضريبة القيمة المضافة مع فائدة التأجيل، وإذا لم تكن الشروط مستوفاة يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن. احصل على استشارة ضريبية أولاً.

تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)

تأمين DASK إلزامي للمساكن، ولا يسجّل السجل العقاري أي عملية بيع دون وثيقة سارية في تاريخ نقل الملكية. ويغطي التأمين المبنى نفسه، لا المحتويات ولا خسارة الإيجار، ويُجدَّد سنوياً، ويُتحقَّق منه عند فتح اشتراكَي المياه والكهرباء.

يتوقف القسط على المساحة الإجمالية ونوع البناء وفئة الخطر، لذا اطلب عرض سعر محدَّثاً. وقد ترفض DASK تأمين مبنى يخالف مشروعه المعتمد أو أُضعفت عناصره الإنشائية الحاملة — وهذه بحد ذاتها علامة تحذير.

تصاريح الإقامة والأحياء المغلقة

قد يؤهّلك تملّك مسكن للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأمد. وتشترط رئاسة إدارة الهجرة حالياً عقاراً سكنياً لا تقل قيمته عند الشراء عن 200,000 دولار أمريكي، تسكنه بنفسك ولا تؤجّره. وتحدّد وزارة الداخلية هذه القيمة، لذا تأكّد منها قبل التقديم. يُقدَّم الطلب عبر e-ikamet.goc.gov.tr، ثم تحضر موعداً لدى مديرية الهجرة في الولاية؛ وتختلف الرسوم باختلاف الجنسية. كما تختلف مدد التصاريح، فلا تبنِ خططك على مدة ثابتة.

في أكتوبر 2022 أعلنت وزارة الداخلية أن عشر مناطق في اسطنبول، منها الفاتح وإسنيورت، مغلقة أمام تسجيل إقامات جديدة للأجانب، مع استثناء المستثمرين الذين اشتروا مسكناً فيها. وأفادت تقارير في يونيو 2026 بأن هذه القيود خُفّفت عملياً، لكننا لم نعثر على إعلان رسمي بذلك، كما تتباين التقارير في تحديد نطاقها؛ لذا تأكّد من الوضع إن كنت تنوي السكن هناك.

عمر المبنى والتحقق من سلامته الزلزالية

دخل كود الزلازل الحالي للمباني في تركيا حيّز التنفيذ في 1 يناير 2019 (وتعود الأكواد السابقة إلى عامَي 2007 و1997)، وتشترط اسطنبول منذ عام 2001 رقابة مستقلة على البناء. ويبيّن تاريخ رخصة البناء الكودَ الذي طُبّق — وهو معيار فرز مفيد، وإن كان التقييم الإنشائي وحده هو ما يكشف أداء المبنى فعلياً.

قدّر سيناريو أعدّته بلدية اسطنبول الكبرى ومرصد قنديلي عام 2019 لزلزال بقوة 7.5 درجات أن نحو 194,000 مبنى من أصل قرابة 1.17 مليون مبنى في المدينة قد تتعرّض لأضرار متوسطة أو أشد. وهو سيناريو افتراضي لا تنبّؤ، لكنه السبب في أن الفحص الإنشائي يأتي أولاً:

• اقرأ خانة البيانات (beyanlar) في سجل الملكية، حيث تُدوَّن المباني المصنَّفة «خطرة» (القانون رقم 6306) ومخالفات الإعمار المبلَّغ عنها.
• تحقّق من نوع سند الملكية. فملكية الطوابق (kat mülkiyeti) تقوم على رخصة إسكان (إذن إشغال) صادرة للمبنى كله؛ أما حق ارتفاق البناء (kat irtifakı) فقد يعني أن رخصة الإسكان لم تُسجَّل، والمباني غير الحاصلة على رخصة إسكان لا تُوصَل عموماً بشبكات المرافق العامة.
• اسأل عمّا إذا كان المبنى قد خضع لتقييم رسمي يحدّد ما إذا كان «خطراً»؛ ويمكن للمالكين طلب هذا التقييم من مؤسسات مرخَّصة من الوزارة.

إذا كنت تشتري بغرض الجنسية التركية

يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار، بتأكيد من شهادة TTB، مع تدوين إشارة بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات في سجل الملكية. ويجب أن يبلغ كلٌّ من الثمن في السند والتحويلات البنكية هذا الحد دون احتساب ضريبة القيمة المضافة والرسوم والضرائب؛ ففي سند بقيمة 400,000 دولار، تضيف رسوم الطابو المستحقة على المشتري (2%) وحدها نحو 8,000 دولار. أبرز القواعد:

• لا يُحتسب إلا العقار المسجَّل باسمك الشخصي — لا باسم زوجك أو زوجتك أو أبنائك أو شركة.
• يجب أن يكون وحدةً خاضعة لملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو لحق ارتفاق البناء (kat irtifakı)، أو أرضاً عليها مبنى حاصل على رخصة إسكان؛ ولا تُقبل الأراضي الزراعية ولا قطع الأرض الفارغة.
• لا تُقبل الحصص المشاعة المشتراة منذ مطلع عام 2023؛ أما شراء الوحدة كاملةً فيُقبل.
• لا يُقبل لهذا الغرض الشراء من بائع أجنبي، ولا تُحتسب المبالغ المرهونة أو المحجوز عليها.

بعد الشراء: ضريبة العقار ودخل الإيجار

تُدفع ضريبة العقار للبلدية على قسطين (الأول بين مارس ومايو، والثاني في نوفمبر)، ابتداءً من السنة التالية للشراء. وتُحتسب على المساكن في اسطنبول بنسبة 0.2% من القيمة الضريبية الرسمية لا من القيمة السوقية؛ وإذا تجاوزت القيمة الضريبية للمسكن 17,711,000 ليرة تركية (2026) تُستحق عليه أيضاً ضريبة المساكن عالية القيمة، إلا إذا كان المسكنَ الوحيد لمالكه في تركيا. ولا يخضع غير المقيمين للضريبة إلا على دخلهم من مصادر تركية؛ ويُعفى دخل إيجار المساكن حتى 58,000 ليرة تركية عن عام 2026، وفق شروط معيّنة، ولا يخضع الربح من البيع للضريبة إلا إذا تمّ البيع خلال خمس سنوات.

أخطاء شائعة ينبغي تجنّبها

• دفع العربون قبل فحص سجل الملكية.
• اتباع إرشادات قديمة تقول إن كل عملية شراء يجريها أجنبي تتطلب تقرير تقييم.
• توقّع أن يصلح مسكن واحد أساساً لتصريح الإقامة وأن يدرّ دخلاً من الإيجار في آنٍ واحد.
• الشراء بغرض الجنسية باسم الزوج أو الزوجة أو باسم شركة، أو بحصص مناصفة (50/50).

كيف تساعدك Angelina Estate

نرافق المشترين من المحادثة الأولى حتى تسلّم المفاتيح وما بعدها: قائمة مختارة خاصة تُبنى حول هدفك، ومراجعة سند الملكية والمبنى معك، وتنسيق عملية الشراء مع محامين شركاء موثوقين. وفي ملفات الجنسية نخطط على أساس التقييم الرسمي وسعر الصرف البنكي، لا على أساس السعر المعلن. ويتولّى مهندسنا المعماري قيادة أي أعمال تجديد، ويمكن لفريقنا إدارة العقار بعد ذلك. ونشارك الأسعار بشكل خاص عند الطلب.

الأسئلة الشائعة