الجنسية التركية بالاستثمار العقاري: التكلفة الكاملة في 2026

ما الذي يشمله مبلغ 400,000 دولار، وما الذي لا يشمله

الحد الأدنى القانوني هو استثمار عقاري لا يقل عن 400,000 دولار أو ما يعادله بعملة أجنبية أخرى، يُحتفظ به لمدة 3 سنوات مع إشارة بعدم البيع تُدوَّن على سند الملكية. ومنذ 12 ديسمبر 2023، يجب أن يكون العقار وحدةً مستقلة خاضعة لنظام ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو حق ارتفاق البناء (kat irtifakı)، أو أرضاً عليها مبنى دائم مشيَّد بصورة قانونية وحاصل على إذن إشغال.

قبل نقل الملكية، تُباع العملة الأجنبية لأحد البنوك في تركيا، فيُصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB) ويرسلها إلى السجل العقاري عبر البريد الإلكتروني المسجَّل؛ ويُحدَّد سعر البيع الرسمي في سند الملكية على أساس مبلغ الليرة المبيَّن فيها. ووفقاً لدليل السجل العقاري، يجب ألا تشمل العملة المبيعة مقابل القيمة المصرَّح بها ضريبةَ القيمة المضافة أو الرسوم أو الضرائب أو أي مصاريف أخرى. وعملياً، يعني ذلك أن مبلغ 400,000 دولار يجب أن يكون سعر العقار الصافي، وأن جميع التكاليف الواردة أدناه تُضاف إليه.

يجب سداد الثمن عبر النظام المصرفي؛ ولا يُقبل التصريح بالدفع نقداً. وإذا مُوِّل جزء من الشراء بقرض بالعملة الأجنبية، يُخصم مبلغ القرض من قيمة الاستثمار، ويجب ألا يقل المتبقي عن الحد الأدنى.

رسوم الطابو: 4% بحكم القانون، وتوزيعها بالاتفاق

رسوم الطابو (tapu harcı) هي التكلفة الرئيسية المحسوبة كنسبة مئوية عند شراء عقار من السوق الثانوية. فبموجب قانون الرسوم رقم 492، تبلغ 2% من السعر المصرَّح به، تُفرض على كلٍّ من البائع والمشتري على حدة، أي 4% إجمالاً. ولا توجد نسبة خاصة أو أعلى للمشترين الأجانب.

تُحتسب الرسوم على سعر النقل المصرَّح به، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الرسمية المعتمدة للعقار في ضريبة العقار. وفي الشراء بغرض الجنسية، يجب أن يبلغ سعر البيع المصرَّح به في سند الملكية ذاته 400,000 دولار وأن تؤكّده شهادة التقييم، لذا تُحتسب الرسوم فعلياً على هذا المبلغ على الأقل: نحو 8,000 دولار على كل طرف في سند بقيمة 400,000 دولار، تُدفع بالليرة التركية.

ورغم أن القانون يفرض الرسوم على كل طرف، يتفق المشتري والبائع عادةً في العقد على من يتحمّلها، وكثيراً ما يدفع المشتري الحصتين معاً. ففي شراء بقيمة 400,000 دولار، خطّط لمبلغ يتراوح بين 8,000 و16,000 دولار بحسب ما يُتّفق عليه، واحرص على تثبيت التوزيع كتابةً. ويجب أن يكون السعر المصرَّح به هو السعر الحقيقي: فبموجب القانون رقم 7566 النافذ منذ 19 ديسمبر 2025، تُحصَّل الرسوم الناقصة الناتجة عن التصريح بسعر أقل من الحقيقي مع غرامة ضرر ضريبي تعادل المبلغ الناقص، بعد أن كانت 25% منه.

رسوم خدمات السجل العقاري وتأمين الزلازل

إلى جانب رسوم الطابو، تتقاضى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) رسم خدمة لصالح الصندوق الدوّار. وهو مبلغ ثابت بالليرة وليس نسبة مئوية: ففي معاملات البيع خلال عام 2026، يساوي المعاملَ الإقليمي الخاص بالمنطقة مضروباً في 2,227 ليرة لكل وحدة مستقلة، شاملاً ضريبة القيمة المضافة. وعندما يكون أحد طرفي النقل أجنبياً، يُضاف رسم ثابت قدره 20,868 ليرة (نحو 425 دولاراً) لكل عقار أو وحدة. ويصل إشعار بقيمة رسوم الطابو ورسم الخدمة عبر رسالة نصية (SMS) قبل موعد التوقيع.

تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) مطلوب للوحدات السكنية، ولا يمكن للسجل العقاري تسجيل النقل ما لم تُقدَّم وثيقة تأمين سارية في يوم المعاملة. ويُحسب القسط بضرب مبلغ التأمين (المساحة الإجمالية بالمتر المربع مضروبة في تكلفة البناء الرسمية للمتر المربع بحسب نوع البناء) في نسبة تعرفة تُحدَّد وفق مجموعة المخاطر: من 0.073% إلى 0.282% للمباني الخرسانية المسلّحة، مع حد أدنى للقسط في 2026 يتراوح بين 615 و2,376 ليرة. وتُحدَّث تكاليف البناء للمتر المربع شهرياً، لذا يتوقف القسط على المساحة ونوع البناء والموقع، وتُجدَّد الوثيقة كل عام.

تقرير التقييم وشهادة تحديد القيمة (TTB)

يحتاج كل شراء بغرض الجنسية إلى شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi، TTB)، التي تُصدَر استناداً إلى تقرير تقييم معتمد عبر منصتَي Web Tapu وTADEBİS. ويجب أن يستوفي كلٌّ من سعر البيع المصرَّح به في سند الملكية والتحويلات المصرفية الحد الأدنى، وأن تؤكّد الشهادة ذلك؛ فإذا كانت القيمة الواردة في الشهادة أقل من 400,000 دولار، يُرفض الطلب. ويقدّم المالكُ المسجَّل الطلبَ عبر Web Tapu، وهو البائع عادةً.

منذ 28 سبتمبر 2026، يمكن أن تُعدّ التقريرَ أيُّ شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق المال (SPK)، تتمتع بعضوية فاعلة في جمعية المثمّنين في تركيا (TDUB)، ومرتبطة بنظام TADEBİS؛ ويختار مقدّم الطلب الشركة مباشرةً أو يقبل التعيين التلقائي. ومن مارس 2024 حتى هذا التغيير، لم تكن تُقبل لأغراض الجنسية إلا التقارير الصادرة عن شركة GEDAŞ.

يصل إشعار بقيمة الرسم عبر رسالة نصية أو بريد إلكتروني بعد تقديم الطلب، ويجب سداده قبل تعيين الشركة؛ وبما أن المالك هو من يقدّم الطلب، فاتفق مع البائع مسبقاً على من يدفعه. ولا يُعرف المبلغ الدقيق إلا عند وصول الإشعار. وللاستئناس، يبلغ الحد الأدنى الذي حدّده مجلس أسواق المال (SPK) لعام 2026 لوحدة سكنية لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 149 م² مبلغ 16,500 ليرة (نحو 335 دولاراً)، و17,622 ليرة للمساحات من 150 إلى 250 م²، ويُضاف إلى كلٍّ منهما ضريبة القيمة المضافة و301 ليرة حصةً لمركز البيانات والجمعية. وقد تطلب TKGM أيضاً تقييماً رقابياً يتحمّل مقدّم الطلب تكلفته. وتبلغ مدة صلاحية تقارير التقييم المستخدمة في السجل العقاري حالياً 12 شهراً.

ضريبة القيمة المضافة: إعادة البيع مقابل العقار الجديد

تُفرض ضريبة القيمة المضافة على المبيعات التي تتم في إطار نشاط تجاري: فالمنزل الذي يبيعه فردٌ خارج هذا النشاط لا يخضع لها عادةً، في حين يخضع لها المنزل الجديد المشترى من المطوّر العقاري. ولا تُحتسب ضريبة القيمة المضافة ضمن مبلغ 400,000 دولار.

بالنسبة إلى المشاريع الحاصلة على الترخيص في 1 أبريل 2022 أو بعده، تبلغ الضريبة 10% على الجزء من المساحة الصافية حتى 150 م²، و20% على الجزء الذي يزيد عليها. ففي شقة جديدة بقيمة 400,000 دولار لا تتجاوز مساحتها الصافية 150 م²، يبلغ ذلك 40,000 دولار. أما المشاريع ذات التراخيص الأقدم فتخضع لقواعد سابقة تتوقف على تاريخ الترخيص والمساحة والموقع.

يشمل الإعفاء (المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة) البيعَ الأول لمسكن أو مكان عمل جديد البناء إلى شخص طبيعي أجنبي غير مقيم في تركيا، شريطة أن يُدخَل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية: 50% على الأقل قبل تاريخ الفاتورة، والباقي خلال سنة واحدة. وإذا جرى التصرف في العقار خلال ثلاث سنوات، يجب سداد الضريبة غير المحصّلة مع الفائدة قبل نقل الملكية. وإذا طُبّق الإعفاء دون استيفاء شروطه، يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن مع البائع عن الضريبة والغرامة والفائدة. ولا يمكن الاستفادة منه في الشراء بغرض الجنسية إلا إذا استُوفيت شروط الإعفاء وشروط الجنسية معاً، ويُقيَّم وضع عدم الإقامة حالةً بحالة، لذا تحقّق من أهليتك مع مستشار ضريبي قبل الاعتماد عليه.

رسوم كاتب العدل والترجمة والمحاماة

تتوقف هذه البنود على ظروفك، والأفضل أن تضع ميزانيتها بناءً على عروض أسعار مكتوبة. وفيما يلي نقاط مرجعية رسمية لعام 2026:

• المترجم المحلّف: إذا كنت لا تتحدث التركية، يجب أن يحضر التوقيعَ مترجمٌ معتمد من لجنة العدل الإقليمية. ولا توجد تعرفة رسمية لأتعابه، وهي تتفاوت.
• كاتب العدل (النوتر): تخضع رسومه لتعرفة رسمية، منها على سبيل المثال 80.68 ليرة لكل صفحة مكتوبة و667.67 ليرة لكل صفحة يترجمها كاتب العدل. وتترتب على الوكالة أيضاً رسوم حكومية وضريبة دمغة وضريبة قيمة مضافة، لذا تتوقف تكلفتها على طولها.
• الوثائق الأجنبية: تحتاج الوكالة الموقّعة في الخارج ووثائق الأحوال المدنية وشهادة السجل الجنائي (عدم المحكومية) عادةً إلى تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي، وإلى ترجمة تركية مصدّقة لدى كاتب العدل.
• أتعاب المحاماة: يحدد المحامون أتعابهم بحرية، لكن لا يجوز أن تقل عن الحد الأدنى الملزم الذي تحدده تعرفة أتعاب المحاماة الرسمية. ووفق تعرفة 2025–2026، يبلغ هذا الحد 12,000 ليرة (نحو 245 دولاراً) لمتابعة تسجيل حق أو نقله، و60,000 ليرة (نحو 1,220 دولاراً) لمتابعة معاملة مثل القبول في الجنسية التركية. وعادةً ما تُنشر تعرفة جديدة في نوفمبر. اطلب عرض سعر مكتوباً يحدد بدقة ما يشمله.
• الرقم الضريبي: يُستخرج الرقم الضريبي للأجانب إلكترونياً عبر إدارة الإيرادات؛ ولا تذكر الصفحة الرسمية أي رسوم.

رسوم الإقامة والجنسية وجواز السفر

بعد الحصول على سند الملكية وشهادة المطابقة، يتقدّم المستثمر بطلب إذن إقامة المستثمر، ثم بطلب الجنسية. وفيما يلي الرسوم الحكومية لعام 2026:

يتطلب ملف إذن الإقامة أيضاً تأميناً صحياً سارياً تحدد شركة التأمين سعره. ويشمل الاستثمار نفسه زوجك أو زوجتك وأبناءك القُصّر أو المُعالين؛ وتُطبَّق الرسوم على كل فرد من العائلة يتقدّم بطلب.

مثال: تكلفة شراء بغرض الجنسية بقيمة 400,000 دولار

الافتراضات: شقة من السوق الثانوية مشتراة من مالك فرد (دون ضريبة القيمة المضافة) بمبلغ 400,000 دولار تماماً، حُوِّل ثمنها إلى الليرة عبر شهادة DAB، وصُرِّح بسعرها في سند الملكية بالمبلغ نفسه. تُعرض البنود النسبية بالدولار وفق سعر صرف شهادة DAB. أما الرسوم المحددة بالليرة فتُعرض بالليرة، مع ما يعادلها تقريباً بالدولار على أساس نحو 49.2 ليرة للدولار الأمريكي (سعر البنك المركزي التركي في 6 أكتوبر 2026)؛ وتتغير تكلفتها بالدولار مع تغيّر سعر الصرف.

ترفع البنود النسبية إجمالي الإنفاق إلى 408,000 دولار إذا دفع البائع حصته من رسوم الطابو، أو إلى 416,000 دولار إذا تحمّلتَ الحصتين معاً. وتُضاف إلى ذلك الرسوم الثابتة بالليرة والتقييم والتأمين وأتعاب المحاماة؛ وفي حالة العقار الجديد غير المعفى، أضف ضريبة القيمة المضافة.

التكاليف السنوية طوال احتفاظك بالعقار

تشترط الجنسية الاحتفاظ بالعقار ثلاث سنوات، مع تدوين هذا الالتزام كإشارة على سند الملكية. وفيما يلي التكاليف المتكررة خلال هذه المدة وبعدها:

تشكّل القيم الرسمية المعتمدة لضريبة العقار أساسَ ضريبة العقار السنوية والحدَّ الأدنى لأساس رسوم الطابو. ولا يجوز أن تتجاوز هذه القيم في 2026 ثلاثة أضعاف مستواها في 2025.

الضرائب عند التأجير أو البيع

يخضع غير المقيمين للضريبة في تركيا على دخلهم المتأتي من مصادر تركية فقط. وبالنسبة إلى الإيجار الذي يتجاوز حد الإعفاء، يمكنك أن تخصم إمّا نسبة مقطوعة قدرها 15% من إجمالي الإيجار، أو المصاريف الفعلية.

بعد ثلاث سنوات، تُرفع الإشارة بطلب من المالك. ولا يخضع الربح من بيع عقار اكتُسب بالشراء للضريبة إلا إذا بيع خلال خمس سنوات من اكتسابه. وفي 2026 يبلغ الإعفاء السنوي 150,000 ليرة، وتُعدَّل تكلفة الشراء وفق مؤشر أسعار المنتجين المحلي إذا ارتفع هذا المؤشر بنسبة 10% على الأقل. وعلى غير المقيم الذي يحقق ربحاً خاضعاً للضريبة أن يقدّم، خلال 15 يوماً، إقراراً لمرة واحدة إلى مكتب الضرائب الذي يقع العقار ضمن نطاقه.

كيف تساعدك Angelina Estate

نرافقك من البحث عن العقار حتى تسلّم المفاتيح: نعدّ لك قائمة مختصرة بعقارات مؤهّلة في اسطنبول، وننسّق التقييم وتحويل العملة ونقل الملكية بالتعاون مع محامين شركاء موثوقين، ثم نتولّى، إن رغبت، تجديد العقار وإدارته بفريقنا الخاص. ونشرح لك التكاليف المذكورة أعلاه بنداً بنداً، لترى الميزانية كاملةً قبل أن تلتزم.

الأسئلة الشائعة