Как иностранцу купить недвижимость в Стамбуле

Кто может купить недвижимость в Стамбуле?

Согласно статье 35 Закона о земельном реестре (Tapu Kanunu) № 2644, иностранные физические лица могут покупать недвижимость, если их страна входит в список, утверждаемый Президентом Турции. Система списка в 2012 году заменила прежний принцип взаимности.

Сам список не публикуется. По данным TKGM (Главного управления земельного реестра и кадастра Турции), в него входят 185 стран, и любое кадастровое управление может подтвердить, вправе ли граждане вашей страны покупать недвижимость. Если у вас несколько гражданств, учитывается наименее благоприятное из них; при наличии турецкого гражданства приоритет у него.

Ограничения, которые нужно проверить до выбора объекта

Проверьте эти пункты, прежде чем принимать окончательное решение:

• Лимиты площади: одно иностранное физическое лицо может владеть в Турции не более чем 30 гектарами, а иностранцам в совокупности может принадлежать не более 10% площади района, доступной для частной собственности.
• Военные зоны: иностранцы не могут покупать недвижимость в запретных военных зонах и военных зонах безопасности; в особых зонах безопасности требуется разрешение губернатора провинции. Такие зоны отмечены в земельном реестре.
• Объекты наследия: если объект находится в охраняемой зоне (sit alanı), кадастровое управление сначала запрашивает позицию профильного министерства.
• Незастроенная земля: иностранный покупатель участка под застройку (arsa) или сельскохозяйственного участка (tarla) должен в течение двух лет представить проект освоения, иначе объект подлежит принудительной реализации.
• Юридические лица: компании, учреждённые за рубежом, могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов.

Налоговый номер, оплата в валюте и документы

Сначала получите турецкий налоговый номер — его можно оформить онлайн через «Цифровую налоговую инспекцию» (Dijital Vergi Dairesi) Налоговой администрации Турции (GİB). Если у вас нет идентификационного номера иностранца, его присвоит кадастровое управление.

Покупатели, не являющиеся гражданами Турции, платят в иностранной валюте, которую до регистрации сделки продают банку в Турции; продавец получает турецкие лиры. Банк направляет в кадастровое управление документ о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) через систему зарегистрированной электронной почты (KEP), и указанная в нём сумма в лирах декларируется как цена продажи. Нужен ли местный счёт, зависит от банка, поэтому уточните это заранее. Покупатели-нерезиденты могут финансировать покупку только валютным кредитом, средства которого конвертируются тем же способом.

Присутствовать на подписании не обязательно: представитель может подписать документы за вас по доверенности (см. FAQ). С 2020 года сделку может оформить любое кадастровое управление в Турции. Основные документы по перечню TKGM:

• Паспорт или национальное удостоверение личности (при необходимости с переводом) и данные тапу или земельного участка
• Форма декларации личных данных с недавней фотографией 6×4 см
• DAB, заверенные банком квитанции о переводах и действующий полис DASK
• Справка муниципалитета о стоимости недвижимости — если её ещё запрашивают
• Идентификационный номер иностранца, доверенность (при наличии) и присяжный переводчик, если вы не говорите по-турецки

Оформление тапу (свидетельства о праве собственности) шаг за шагом

Нотариальный или простой письменный предварительный договор — лишь обязательство передать право собственности, поэтому до внесения задатка проверьте тапу на ипотеку, аресты и отметки (şerh).

Отчёт об оценке: обычная покупка и покупка ради гражданства

При обычной покупке отчёт не нужен. Циркуляр TKGM 2024/4 от 13 июня 2024 года отменил обязательный отчёт об оценке для иностранных физических лиц, и в разъяснениях TKGM теперь указано, что в сделках с участием иностранцев отчёт не обязателен. Исключение — покупка с целью подать заявление на гражданство Турции: инвестицию должен подтвердить сертификат об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), который выдаётся на основании отчёта лицензированной оценочной компании. В некоторых старых руководствах до сих пор описано правило, действовавшее до 2024 года, поэтому уточните порядок в кадастровом управлении, которое ведёт вашу сделку.

Сколько это стоит: сборы, страховка и налоги

В таблице приведены официальные ставки на 2026 год там, где они установлены; суммы в лирах регулярно меняются, поэтому уточняйте их перед завершением сделки.

Указывайте реальную цену: если в тапу она занижена, недостающий сбор доначисляется, а по Закону № 7566 (декабрь 2025 г.) штраф составляет 100% недоплаченного сбора вместо прежних 25%. Освобождение от НДС может применяться, когда нерезидент покупает новое жильё при первичной продаже за иностранную валюту, ввезённую в Турцию; при продаже объекта в течение трёх лет НДС подлежит уплате вместе с процентами за отсрочку, а если условия не были выполнены, покупатель несёт солидарную ответственность. Заранее проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK)

Полис DASK обязателен для жилья: кадастровое управление не зарегистрирует сделку без полиса, действующего на дату перехода права собственности. Он покрывает само здание — но не домашнее имущество и не упущенный арендный доход, — продлевается ежегодно и проверяется при заключении договоров на водо- и электроснабжение.

Размер премии зависит от общей площади (брутто), типа конструкции и группы риска, поэтому запросите актуальный расчёт. DASK может отказать в страховании здания, которое не соответствует утверждённому проекту или несущая конструкция которого была ослаблена, — и это уже само по себе тревожный сигнал.

ВНЖ и районы, закрытые для регистрации иностранцев

Владение жильём может дать право на краткосрочный ВНЖ. Миграционная служба Турции сейчас требует, чтобы жилая недвижимость на момент покупки стоила не менее 200 000 USD, использовалась для собственного проживания и не сдавалась в аренду. Этот порог устанавливает МВД Турции, поэтому уточните его перед подачей заявления. Заявление подаётся на сайте e-ikamet.goc.gov.tr, после чего нужно прийти на приём в провинциальное управление миграции; сборы зависят от гражданства. Срок, на который выдаётся ВНЖ, бывает разным, поэтому не стройте планы в расчёте на какой-то фиксированный срок.

В октябре 2022 года МВД Турции объявило, что десять районов Стамбула, включая Фатих и Эсеньюрт, закрыты для новой регистрации иностранцев по месту жительства; при этом было сделано исключение для инвесторов, купивших там жильё. В июне 2026 года СМИ сообщили, что на практике эти ограничения смягчились, однако официального объявления мы не нашли, а сведения о масштабе изменений расходятся. Если планируете жить в таком районе, уточните актуальную ситуацию.

Возраст здания и проверка сейсмостойкости

Действующие турецкие нормы сейсмостойкости зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) вступили в силу 1 января 2019 года (предыдущие нормы относятся к 2007 и 1997 годам), а с 2001 года в Стамбуле обязателен независимый строительный надзор. Дата разрешения на строительство показывает, по каким нормам проектировалось здание, — это полезный фильтр, хотя то, как здание поведёт себя на деле, покажет только конструктивная экспертиза.

Согласно сценарию 2019 года, подготовленному Муниципалитетом Большого Стамбула и обсерваторией Кандилли, при землетрясении магнитудой 7,5 около 194 000 из примерно 1,17 млн зданий города могут получить средние или более тяжёлые повреждения. Это сценарий, а не прогноз, но именно поэтому проверка конструкций стоит на первом месте:

• Изучите раздел «Заявления» (beyanlar) в записи тапу: там отмечаются здания, признанные «рискованными» (Закон № 6306), и выявленные нарушения градостроительных норм.
• Проверьте тип тапу. Тапу kat mülkiyeti (полноценное право собственности на квартиру) оформляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan) всего здания; тапу kat irtifakı («строительный сервитут») может означать, что такое разрешение не зарегистрировано, а здания без него, как правило, не подключены к центральным коммуникациям.
• Спросите, проводилась ли официальная экспертиза на предмет признания здания рискованным (riskli yapı tespiti); собственники могут заказать её в организациях, лицензированных министерством.

Если вы покупаете недвижимость ради гражданства Турции

Стоимость недвижимости должна составлять не менее 400 000 USD, что подтверждается TTB, а в тапу вносится отметка о запрете продажи в течение трёх лет. И цена в тапу, и сумма банковских переводов должны каждая достигать порога без учёта НДС, сборов и налогов, поэтому при цене в тапу 400 000 USD один только сбор за тапу в размере 2% со стороны покупателя добавит около 8000 USD. Основные правила:

• Учитывается только недвижимость, оформленная на ваше имя, — не на супруга, детей или компанию.
• Это должна быть независимая часть здания (например, квартира) с тапу kat mülkiyeti или kat irtifakı либо земельный участок со зданием, имеющим разрешение на ввод в эксплуатацию; сельскохозяйственные земли и пустые участки не подходят.
• Доли, купленные с начала 2023 года, не засчитываются; покупка объекта целиком — засчитывается.
• Нельзя покупать у продавца-иностранца, а суммы, обременённые ипотекой или арестом, не засчитываются.

После покупки: налог на недвижимость и доход от аренды

Налог на недвижимость уплачивается в муниципалитет двумя частями (март–май и ноябрь), начиная с года, следующего за годом покупки. Для жилья в Стамбуле ставка — 0,2% от официальной налоговой стоимости, а не от рыночной; владельцы жилья с налоговой стоимостью выше 17 711 000 TL (2026) также платят налог на дорогостоящее жильё, если только это не их единственное жильё в Турции. Нерезиденты облагаются налогом только по доходам из турецких источников; доход от аренды жилья в 2026 году освобождён от налога в пределах 58 000 TL при соблюдении условий, а прибыль от продажи облагается налогом, только если объект продан в течение пяти лет.

Типичные ошибки, которых стоит избегать

• Вносить задаток до проверки тапу.
• Опираться на устаревшие сведения о том, что при любой покупке иностранцем нужен отчёт об оценке.
• Рассчитывать, что одно и то же жильё даст основание для ВНЖ и будет приносить арендный доход.
• Покупать ради гражданства на имя супруга или компании либо в долях 50/50.

Чем поможет Angelina Estate

Мы сопровождаем покупателей от первого разговора до передачи ключей и дальше: персональная подборка объектов под вашу цель, совместная проверка тапу и здания, координация сделки с надёжными юристами-партнёрами. Для гражданства мы ориентируемся на официальную оценку и банковский курс, а не на цену в объявлении. Любую реновацию ведёт наш собственный архитектор, а после покупки наша команда может взять объект в управление. Цены сообщаются индивидуально по запросу.

Частые вопросы