التأشيرة الذهبية اليونانية 2026: المناطق والحدود الدنيا والقواعد الأساسية

الحدود الدنيا للاستثمار في التأشيرة الذهبية اليونانية 2026 حسب المنطقة

تنظّم هذا التصريحَ المادةُ 100 من مدوّنة الهجرة اليونانية (القانون 5038/2023)، التي أُعيدت صياغتها بموجب القانون 5100/2024. وتطبّق وزارة الهجرة النص الجديد اعتبارًا من 5 أبريل 2024، وتسري الحدود الدنيا الحالية دون أي استثناء انتقالي على عمليات الشراء اعتبارًا من 1 سبتمبر 2024.

يُؤرَّخ الإصلاح أحيانًا بتاريخ 31 أغسطس 2024، لكن ذلك التاريخ كان الموعد النهائي للأحكام الانتقالية: فالمشترون الذين كانوا قد دفعوا حتى ذلك اليوم عربونًا بنسبة 10% بموجب عقد ابتدائي ثابت التاريخ، أو دفعوا الثمن كاملًا، أمكنهم إتمام الشراء وفق الحدّين السابقين €250,000 و€500,000. وقد انتهت آخر مهلة من هذا النوع في 30 أبريل 2025.

أما المستثمرون الذين أتمّوا عملية شراء مؤهلة وفق القواعد السابقة، حتى وإن لم يتقدّموا بطلب حينها، فلا يزال بإمكانهم التقدّم وفق تلك الشروط — ويُستحسن التحقق من ذلك مع محامٍ.

ما الجزر الواقعة ضمن منطقة €800,000 — ولماذا ليسبوس واحدة منها

لا توجد قائمة رسمية بالجزر، بل يضع القانون معيارًا بدلًا منها: الجزيرة التي تجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة في آخر تعداد سكاني، وهو حاليًا تعداد 2021.

وليسبوس (ميتيليني) داخل هذه المنطقة بلا لبس: إذ بلغ عدد السكان الدائمين في الوحدة الإقليمية لليسبوس 83,755 نسمة في عام 2021. وعليه فإن أي عملية شراء بغرض التأشيرة الذهبية في أي مكان على الجزيرة — بما في ذلك بلوماري — تخضع لحد €800,000، ولقاعدتَي العقار الواحد ومساحة 120 م²، ولحظر الإيجار قصير الأجل. ونقول ذلك صراحةً لأن مقر Angelina Estate في اليونان يقع في بلوماري: فالمنزل بقيمة €400,000 في ليسبوس غير مؤهل، والمسار الوحيد الأقل كلفةً هناك هو التحويل أو الترميم بحد €250,000.

وكريت كذلك تتجاوز هذا المعيار بفارق كبير، وتقع وفق نص القانون ضمن منطقة €800,000، وإن لم تؤكد ذلك أي قائمة رسمية. وقد صرّحت الوزارة بأن إيفيا (Euboea) تُعدّ منطقة جزرية، ومن ثم تخضع لحد €800,000.

وقد تدخل جزر صغيرة في هذه المنطقة بحكم الإقليم الذي تتبعه: فإيوس وسيكينوس وفوليغاندروس وأنافي تتبع الوحدة الإقليمية لثيرا، وإيجينا وسالامينا وهيدرا وسبيتسيس وبوروس وكيثيرا تتبع إقليم أتيكا — وبالقراءة المباشرة للنص، فهي مواقع خاضعة لحد €800,000. تحقّق من ذلك مع محامٍ.

الشراء في ليسبوس: موافقة المنطقة الحدودية

ليسبوس منطقة حدودية مُصنَّفة رسميًا؛ ومن المناطق الحدودية الأخرى خيوس وساموس وجزر الدوديكانيز وثيرا (سانتوريني) وسكيروس وعدد من المناطق الحدودية في البر الرئيسي. وبموجب القانون 1892/1990، يحتاج المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي ورابطة التجارة الحرة الأوروبية (EFTA) إلى موافقة مسبقة من لجنة تابعة للإدارة اللامركزية قبل تملّك عقار هناك؛ والعقد الموقَّع دون هذه الموافقة باطل.

تأتي هذه الموافقة قبل توقيع عقد نقل الملكية، وبالتالي قبل طلب التأشيرة الذهبية. وفي أبريل 2024 أفادت الصحافة المحلية بأن لجنة شمال بحر إيجه لم تكن قد انعقدت منذ نحو ثمانية عشر شهرًا، وأن أكثر من 70 عملية شراء في ليسبوس كانت قيد الانتظار — استفسر عن المدة المتوقعة حاليًا قبل أن تلتزم.

عقار واحد ومساحة 120 م²: كيف تُطبَّق قاعدة المساحة

يجب استثمار المبلغ كاملًا في عقار واحد — وذلك منذ قانون 2024 وعلى جميع المسارات، بما فيها مسار €250,000. ولم يعد ممكنًا الجمع بين عقارات أصغر.

إذا كان العقار مبنيًا أو حاصلًا على رخصة بناء، فيجب ألا يقل مجموع مساحاته الرئيسية عن 120 م². أما مواقف السيارات والمخازن الواقعة في المبنى نفسه والمشمولة بالعقد نفسه، فتُحتسب ضمن الثمن لا ضمن مساحة 120 م²: ففي مثال أوردته الوزارة نفسها، يُرفض منزل بقيمة €1,000,000 تبلغ مساحاته الرئيسية 118 م² إضافةً إلى موقف سيارات ومخزن.

يجوز للزوجين أو للشريكين في شراكة مدنية مسجَّلة الاشتراك في عقار واحد وبلوغ الحد معًا؛ أما المالكون المشتركون الآخرون فيجب أن يستوفي كلٌّ منهم الحد بحصته الخاصة. وإذا اشتريت أرضًا وبنيت عليها، فيجب أن يستوفي المنزل الذي تحتفظ به بحدّ ذاته شرطَي المساحة 120 م² والقيمة.

مسار €250,000: التحويل وترميم المباني المُصنَّفة تراثيًا

حد €250,000 ليس حدًّا أدنى عامًا. فهو ينطبق في أي مكان في اليونان — بما في ذلك مناطق €800,000 وليسبوس — ولكن فقط على عقار واحد ضمن أحد نوعين من المشاريع، مع إعادة التحقق من الشروط عند تجديد التصريح.

• التحويل: مبنى قائم تجاري أو مكتبي أو صناعي تتحوّل مساحاته الرئيسية إلى الاستخدام السكني، على أن يكتمل التحويل بعد 5 أبريل 2024 وقبل تقديم الطلب، سواء نفّذه البائع أو المشتري. ويُشترط في المباني الصناعية مرور خمس سنوات على الأقل دون نشاط صناعي فعلي؛ ولا يتأهل المبنى الجديد الذي يُحوَّل إلى الاستخدام السكني في مرحلة الترخيص.
• بعد التحويل: لا يجوز أن يكون المنزل مقرًا لشركة أو فرعًا لها، وتُقرّ عند كل تجديد للتصريح بأنه لا يزال مخصصًا للسكن، ولا يجوز للعقار الاستفادة من مستوى €250,000 إلا مرة واحدة. ويُرفق بالطلب الأول تقرير فني من مهندس.
• ترميم مبنى مُصنَّف تراثيًا: ترميم كامل قبل أول تجديد للتصريح، موثَّق من مهندس. ويُعدّ البيع قبل اكتمال الترميم باطلًا ويترتب عليه إلغاء التصريح وغرامة قدرها €150,000؛ كما يترتب على تجاوز المهلة غرامة قدرها €150,000.
• التحويلات متعددة الوحدات: يجب أن يُثبت تقرير تقييم صادر عن مقيّم محلَّف أن الشقة التي تحتفظ بها لا تقل قيمتها عن €250,000.

أعمال التجديد جزء مما يقوم به فريقنا الخاص في تركيا واليونان، لذا يمكننا أن نقيّم معك المبنى المرشّح في وقت مبكر ونخطط للأعمال؛ أما وثائق المهندس والتدقيق القانوني فتبقى من اختصاص مهندسين مرخّصين ومحامينا الشركاء.

الإيجار قصير الأجل: ما الذي يشمله حظر Airbnb

لا يجوز تأجير العقار المُكتسَب لغرض التأشيرة الذهبية — سواء عند الإصدار الأول أو عند التجديد — إيجارًا قصير الأجل عبر منصات من نوع Airbnb، ولا تأجيره من الباطن. ويترتب على المخالفة إلغاء التصريح وغرامة قدرها €50,000.

تعرِّف الوزارة الإيجار قصير الأجل استنادًا إلى القانون 4446/2016: عقد إيجار لمدة تقل عن 60 يومًا لا يتضمن خدمات تتجاوز توفير المسكن والبياضات، سواء أُعلن عنه عبر الإنترنت أم لا. ويبقى الإيجار طويل الأجل مسموحًا، بما في ذلك للمنشآت السياحية كالفنادق. وتُقرّ عند كل تجديد بأن العقار لم يُؤجَّر إيجارًا قصير الأجل. أما العقارات المشتراة وفق القواعد السابقة، أو خلال الفترة الانتقالية 2024–2025، فلا يشملها الحظر.

منازل العطلات التي نؤجّرها للإقامات القصيرة في بلوماري خدمة منفصلة لإدارة الإيجارات، وليست استثمارات للتأشيرة الذهبية؛ ولا يمكن تأجير عقار يُشترى اليوم لغرض التأشيرة الذهبية بهذه الطريقة.

مَن يشملهم التصريح من أفراد عائلتك

يحصل أفراد العائلة على تصاريح تابعة تنتهي بانتهاء تصريح المستثمر. ويمكن للابن أو الابنة عند بلوغ 21 عامًا الانتقال إلى تصريح مستقل مدته ثلاث سنوات.

• زوجك أو زوجتك، أو شريكك في شراكة مدنية مسجَّلة.
• الأبناء غير المتزوجين دون 21 عامًا — أبناؤكما المشتركون، أو أبناء أيٍّ من الزوجين متى أُسندت حضانتهم إليه قانونيًا.
• والدا كلا الزوجين.
• الأبناء البالغون أيًّا كان عمرهم ممن يفتقرون إلى الأهلية القانونية ويعيشون مع المستثمر ويتولّى إعالتهم (أُضيفوا بموجب القانون 5275/2026).

خطوة بخطوة: من الشراء إلى تصريح الإقامة

يختار حاملو الجنسية المزدوجة جنسية واحدة منذ البداية؛ ولا يمكن نقل التصريح لاحقًا إلى الجنسية الأخرى ما لم تُفقد الأولى رسميًا. ولا تزال طلبات المستثمرين الجديدة المقدَّمة من مواطني روسيا وبيلاروسيا معلّقة، كما أكدت الوزارة في أبريل 2026.

الرسوم الحكومية وضرائب الشراء

تُحتسب ضريبة نقل الملكية عمومًا على القيمة الأعلى بين القيمة الضريبية المقدَّرة للعقار وثمن العقد. وتتفاوت أتعاب كاتب العدل ورسوم السجل العقاري وأتعاب المحامي — اطلب عروض أسعار مكتوبة قبل التوقيع.

مدة التصريح والتجديد والحق في العمل

يُجدَّد التصريح لخمس سنوات في كل مرة ما دام العقار في ملكيتك وحيازتك الكاملة، مباشرةً أو عبر شركة يونانية أو أوروبية تملكها بالكامل. ولا يوجد حد أدنى لمدة الإقامة في اليونان، ويمكن لمحامٍ يحمل توكيلًا منك تقديم طلب التجديد.

إذا بعت العقار خلال مدة التصريح، يمكن لمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي أن يحلّ محلك في هذا الحق، ويُلغى تصريحك. ولا يمنح التصريح حق العمل في اليونان، وإن كان يجوز لحامليه امتلاك أسهم وشغل عضوية غير تنفيذية في مجالس الإدارة.

التأشيرة الذهبية إقامة، لا جنسية

لا تمنح التأشيرة الذهبية الجنسية اليونانية. فالتجنّس إجراء منفصل تتولاه وزارة الداخلية؛ وتصريح المستثمر واحد من أنواع تصاريح الإقامة التي يمكن احتسابها ضمن السنوات السبع من الإقامة القانونية والدائمة التي يشترطها.

ويحتاج المتقدمون أيضًا إلى شهادة PEGP، التي تُمنح بعد اجتياز اختبار كتابي في اللغة اليونانية والجغرافيا والتاريخ والثقافة والمؤسسات، إضافةً إلى إثبات الاندماج الاقتصادي، كإشعارات الربط الضريبي اليونانية بصفتك مقيمًا ضريبيًا، والاندماج الاجتماعي، بأن تكون اليونان مركز حياتك على نحو مستمر. ورسوم الطلب €550.

عمليًا، يصعب استيفاء هذه الشروط دون العيش في اليونان؛ فإن كان جواز السفر هو هدفك، فخطّط لذلك منذ البداية مع محامٍ.

ما الذي قد يتغيّر لاحقًا

حتى مطلع أكتوبر 2026، ما يلي إعلانات ومقترحات، وليس قوانين نافذة.

• ضريبة نقل الملكية: أعلنت الحكومة في سبتمبر 2026 عزمها رفعها من 3% إلى 15% على المنازل التي يشتريها أفراد من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية اعتبارًا من 1 يوليو 2027. ولم يتضح بعد أثر ذلك على مشتري التأشيرة الذهبية؛ ولم يكن أي مشروع قانون قد نُشر حتى 4 أكتوبر 2026.
• ضريبة القيمة المضافة: يسري تعليقها على المباني الجديدة حتى 31 ديسمبر 2026؛ وأفادت الصحافة اليونانية بتمديد مُزمع حتى 2030.
• مسار المحفظة: تقترح الاستراتيجية الوطنية للإسكان 2026–2035 خيارًا مستقبليًا يقوم على عدة عقارات مؤجَّرة إيجارًا طويل الأجل. ولم يُحدَّد بعد أي مبلغ أو شروط.
• النقاش السياسي: في 30 سبتمبر 2026 قدّم حزب باسوك المعارض تعديلًا تشريعيًا لوقف إصدار تصاريح إقامة جديدة قائمة على الاستثمار العقاري. وهو لا يمثّل سياسة الحكومة.

كيف تساعدك Angelina Estate

تعمل Angelina Estate بين اسطنبول وليسبوس، ومقرنا في اليونان في بلوماري. وننطلق من القواعد المذكورة أعلاه: المنطقة المناسبة لميزانيتك، وعقار واحد مؤهل، والتخطيط لأي موافقة خاصة بالمنطقة الحدودية منذ اليوم الأول.

نبحث لك عن العقار، ونرافقك في عملية الشراء، وننسّق الملف القانوني مع محامين شركاء موثوقين في اليونان، وحين يكون التحويل أو الترميم هو المسار، نخطط للأعمال وننسّقها مع فريق التجديد الخاص بنا. وبعد ذلك يمكننا إدارة العقار بعقود إيجار طويلة الأجل.

الأسئلة الشائعة