الجنسية التركية عبر الاستثمار: الإجراءات خطوةً بخطوة والمستندات المطلوبة

عملية الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار: نظرة عامة

الأساس القانوني هو البند (b) من الفقرة الأولى من المادة 12 من قانون الجنسية التركية رقم 5901. وبموجبه يمكن للأجانب الحاصلين على إذن إقامة المستثمر اكتساب الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية، مع أزواجهم الأجانب، وأولادهم وأولاد أزواجهم الأجانب القاصرين أو المُعالين. ولا تُشترط شروط التجنّس العامة، غير أن الطلب يُرفَض إذا وُجد مانع يتعلق بالأمن القومي أو النظام العام. ومنذ 13 يونيو 2022، يبلغ الحد الأدنى للاستثمار العقاري 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملات الأجنبية.

لا تنشر أي جهة رسمية مدةً محددة لكل مرحلة، لذلك يوضّح العمود الأخير ما تحدّده القواعد، لا عدداً من الأسابيع نَعِدك به.

الخطوة 1: اختر عقاراً مؤهَّلاً

ليس كل عقار مؤهَّلاً. فمنذ 12 ديسمبر 2023 يجب أن يكون العقار وحدةً مستقلة مسجّلة بنظام ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı)، أو أرضاً مسجّلة بصفة «أرض بناء» (arsa) يقوم عليها مبنى دائم مُشيَّد بصورة قانونية وحاصل على رخصة إشغال. ولا يجوز استخدام الأراضي غير المبنية ولا الأراضي الزراعية ولا عقارات الملكية بالمشاركة الزمنية (timeshare).

• كقاعدة عامة، يجب ألّا يكون البائع أجنبياً أو شخصاً اكتسب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
• يجب ألّا يكون أيٌّ من هؤلاء قد نقل ملكية الوحدة إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة. وتُستثنى العقارات المُشيَّدة بموجب عقود البناء (المقاولة) من شرط السنوات الثلاث هذا.
• يجب ألّا يُشترى العقار من أقاربك الأتراك من الدرجة الأولى، أو من شركة تكون أنت أو أقاربك شركاء فيها أو مديرين لها.
• لا تُحتسب المبالغ المضمونة برهن عقاري ولا مبالغ القروض بالعملة الأجنبية. ولا يجوز استخدام عقار عليه رهن قانوني، أو عليه قيود في السجل مثل إشارة دعوى قضائية قائمة.
• يمكن أن تتأهل وحدة على المخطط (قيد الإنشاء) عبر وعد بيع موثَّق لدى كاتب العدل، بشرط أن تكون الوحدة حاصلة بالفعل على حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) أو ملكية الطوابق (kat mülkiyeti)، وأن يُدفع مبلغ لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي مقدماً بحلول تاريخ العقد، وأن يغطي عقد واحد المبلغ كاملاً.

يجب شراء العقار باسمك الشخصي، وأن تمتلك الوحدة بالكامل. ولا يُحتسب العقار المسجّل باسم زوجك أو زوجتك أو أولادك، أو باسم شركة أنت شريك فيها أو مدير لها. كما تُستثنى الحصص المكتسَبة منذ مطلع عام 2023، لذا لا يمكن لزوجين يشتريان شقة واحدة مناصفةً استخدامها لهذا الغرض. ويمكن الجمع بين عمليات شراء مكتملة بنقل الملكية تمّت في أوقات وأماكن مختلفة إذا بلغ مجموعها الحد الأدنى. وبمجرد إصدار شهادة المطابقة لعقار ما، لا يجوز استخدامه لمستثمر أجنبي آخر.

الخطوة 2: التقييم وشهادة تحديد القيمة (TTB)

شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi – TTB) إلزامية لأي عملية شراء بغرض الجنسية. وتُستخرَج في نظام التقييم TADEBİS ملحقاً بتقرير تقييم صادر عن جهة مرخّصة، وتُرسَل إلكترونياً إلى دائرة الطابو؛ ولا تُقبل شهادة TTB المقدَّمة ورقياً. ويجب أن يبلغ كلٌّ من السعر المصرَّح به في سند الملكية والتحويلات المصرفية 400,000 دولار أمريكي، وأن تؤكد شهادة TTB ذلك. وإذا كانت القيمة الواردة في شهادة TTB أقل من الحد الأدنى، يُرفَض الطلب.

يقدّم المالك المسجَّل، وهو البائع عادةً، طلب التقييم عبر منصة Web Tapu. ويُرسَل إشعار بالرسوم عبر رسالة نصية أو بريد إلكتروني، ويجب دفعها قبل تعيين شركة التقييم. وبموجب تحديثٍ بتاريخ 28 سبتمبر 2026 على التعميم رقم 2024/2 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)، يجوز أن تُعِدّ التقرير أيُّ شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (SPK)، وعضو عامل في اتحاد خبراء التقييم في تركيا (TDUB)، ومتكاملة مع نظام TADEBİS. وتُختار الشركة عبر Web Tapu، إما مباشرةً أو بالتعيين التلقائي. ومن مارس 2024 حتى هذا التحديث، لم تكن تُقبل لأغراض الجنسية إلا التقارير التي تُعدّها شركة GEDAŞ.

تبقى تقارير التقييم المستخدمة في دائرة الطابو صالحة لمدة 12 شهراً، وتنص بوابة Your Key Türkiye التابعة لـ TKGM على ألّا تزيد المدة الفاصلة بين شهادة TTB والطلب المتعلق بالجنسية على 12 شهراً. وقد ذكرت صفحة أسئلة شائعة رسمية سابقة مدةً أقصر، لذا تحقّق من القاعدة السارية عند الشراء. وبالنسبة إلى المباني قيد الإنشاء، لا يمكن تقدير القيمة إلا ضمن حدود: يجب أن يكون عمر رخصة البناء أقل من سنتين، أو بين سنتين وخمس سنوات مع إظهار مرحلة البناء بالصور. ويجوز لـ TKGM أيضاً أن تطلب تقييماً رقابياً يتحمّل مقدّم الطلب تكلفته.

الخطوة 3: الدفع وشهادة شراء العملة الأجنبية (DAB)

قبل إتمام المعاملة، تبيع العملة الأجنبية لبنك عامل في تركيا. ويبيعها البنك بدوره إلى البنك المركزي، ويُصدر شهادة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi – DAB). ثم يرسل الشهادة إلى دائرة الطابو عبر البريد الإلكتروني المسجَّل (KEP)؛ ولا يجوز تسليم شهادة DAB باليد. ويُحرَّر السعر الرسمي في سند الملكية على أساس المبلغ بالليرة التركية المبيَّن في شهادة DAB.

يجب أن تتضمن شهادة DAB اسمك، ورقم جواز سفرك، وبيانات العقار، والمعادل بالدولار الأمريكي، وأن تنص على أن الشراء بغرض الحصول على الجنسية التركية. ويجب أن تقتصر العملة المبيعة لتغطية القيمة المصرَّح بها على سعر العقار وحده، دون ضريبة القيمة المضافة أو الرسوم أو الضرائب أو أي مصاريف أخرى. ويُثبَت الدفع للبائع بإيصال تحويل مصدَّق من البنك (dekont). ولا يُقبل التصريح بالدفع نقداً، في حين يُقبل سجل تحويل SWIFT. ويمكن جمع عدة شهادات DAB جزئية، كما في حالة الدفع على أقساط.

الخطوة 4: سند الملكية وقيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات

تتحقق دائرة الطابو من شهادة DAB وسند الملكية وإيصال الدفع وشهادة TTB. ثم تُبلغك عبر رسالة نصية برسم سند الملكية ورسم الصندوق الدوّار، ثم بموعد التوقيع. وعند التوقيع، تتعهّد في السند الرسمي بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. ويُدرَج القيد في السجل ويُسلَّم إليك سند الملكية.

بعد ثلاث سنوات، يُرفع القيد بناءً على طلب المالك. وإذا طُلب رفعه قبل ذلك، تُبلَّغ سلطات النفوس والهجرة، مما يؤدي إلى سحب الجنسية. كما أن نقل الملكية بعد ثلاث سنوات إلى المالك السابق، أو إلى أقاربه من الدرجة الأولى، يُلغي شهادة المطابقة. ويمكن أن ينتقل العقار بالإرث، وعندئذٍ ينتقل التعهّد إلى الورثة.

الخطوة 5: شهادة المطابقة

بمجرد تسجيل التعهّد، ترسل دائرة الطابو الملف إلى المديرية العامة أو إلى إحدى المديريات الإقليمية التابعة لـ TKGM. وتُصدر تلك المديرية شهادة تحديد الاستثمار العقاري (TYTB)، المعروفة أيضاً بشهادة المطابقة. وتُرسَل الشهادة بكتاب رسمي إلى المديرية العامة للنفوس والمواطنة (NVİGM) وإلى رئاسة إدارة الهجرة، وبالبريد الإلكتروني إليك. ويمكن استكمال النواقص الشكلية البسيطة لاحقاً، كتلك المتعلقة بالوكالة أو باعتماد الإيصالات، دون رفع التعهّد.

الخطوة 6: إذن إقامة المستثمر

بعد الحصول على الشهادة، تتقدّم إلى مديرية إدارة الهجرة في الولاية بطلب إذن إقامة قصير الأمد بموجب البند (j) من الفقرة الأولى من المادة 31 من القانون رقم 6458. ويشمل هذا النص أيضاً الزوج أو الزوجة من جنسية أجنبية، وأولادك وأولاد زوجك أو زوجتك الأجانب القاصرين أو المُعالين. ويمكن منح الإذن على هذا الأساس لمدة تصل إلى خمس سنوات في كل مرة. وتُقدَّم الطلبات بموعد مسبق عبر موقع e-ikamet.goc.gov.tr، وتُحضِر المستندات الأصلية في يوم الموعد.

ويختلف إذن إقامة المستثمر هذا عن إذن الإقامة العادي لمالكي العقارات، الذي تربطه قائمة مستندات إدارة الهجرة بمسكن لا تقل قيمته عن 200,000 دولار أمريكي تقيم فيه بنفسك ولا تؤجّره.

الخطوتان 7 و8: طلب الجنسية والقرار

بعد حصولك على إذن إقامة المستثمر، تتقدّم بالطلب على النموذج VAT-4. ويمكنك تقديمه لدى مديرية النفوس والمواطنة في الولاية أو لدى المكاتب المشتركة للمستثمرين في أنقرة وإسطنبول؛ وتحدّد إدارة النفوس والمواطنة (NVİ) مركز خدمات النفوس في الجانب الأوروبي (Avrupa Yakası Nüfus Hizmetleri Merkezi) في زيتين بورنو مركزاً لتقديم الطلبات في إسطنبول. ثم يُحال الملف إلى NVİGM. وبحسب وزارة الداخلية، يُجرى قبل الموافقة تحقيق أمني شامل وبحث أرشيفي عبر المديرية العامة للأمن وجهاز الاستخبارات الوطنية. وتُمنح الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية، وتسري اعتباراً من تاريخ القرار.

يعترف القانون التركي بتعدد الجنسيات، ولا تتضمن أحكام الاستثمار أي شرط للتخلي عن جنسيتك الحالية. أما إمكانية احتفاظك بها فتتوقف على قانون بلدك الأصلي. ويجب أن تستمر في استيفاء شروط الاستثمار طوال المدة المطلوبة.

المستندات المطلوبة للحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار

تختلف المتطلبات بحسب المرحلة. وتحتاج المستندات الأجنبية عموماً إلى تصديق أبوستيل (Apostille) أو تصديق قنصلي، وإلى ترجمة تركية موثَّقة لدى كاتب العدل. وبالنسبة إلى إذن الإقامة، تُستخرَج شهادة السجل الجنائي من تركيا إذا كنت قد أقمت فيها طوال السنوات الخمس الأخيرة، وإلا فمن بلدك الأصلي؛ وتوصي إدارة الهجرة بطلبها مبكراً، قبل ثلاثة أشهر على الأقل. وتحدّد NVİ رسم الخدمة لعام 2026 لطلب اكتساب الجنسية بصورة استثنائية بمبلغ 135.45 ليرة تركية عن كل شخص في الملف.

من يشملهم الطلب: الزوج أو الزوجة والأولاد

يشمل هذا المسار الزوج أو الزوجة من جنسية أجنبية، وأولادك وأولاد زوجك أو زوجتك الأجانب القاصرين أو المُعالين. ولا يشمل الأولاد البالغين غير المُعالين. ولا يؤدي اكتساب الجنسية بقرار إلى تغيير وضع الزوج أو الزوجة تلقائياً، لذا يجب أن يُدرَج أفراد العائلة بأنفسهم في الطلب.

يكتسب التوقيت أهمية بالنسبة إلى الأولاد الذين يقتربون من سن الرشد. إذ تنص NVİ على أن الطفل الذي يكون قاصراً عند تقديم الطلب ثم يبلغ سن الرشد قبل اكتمال الإجراءات لا يمكنه بعد ذلك اكتساب الجنسية عن طريق والديه، ويتعيّن عليه تقديم طلب فردي. ولا تعرّف النصوص الرسمية التي راجعناها مصطلح «المُعال»، لذا تحقّق مع محامٍ مؤهَّل من كيفية انطباقه على عائلتك.

كم تستغرق العملية؟

لا تنشر أي جهة رسمية مدد المعالجة لمسار الاستثمار العقاري. وتنشر شركات استشارية خاصة تقديراتها الخاصة، وهي تتفاوت تفاوتاً كبيراً، وليس أيٌّ منها رقماً رسمياً. غير أن القواعد تحدّد بعض الأطر الزمنية التي تستحق أن تُؤخذ في الحسبان عند التخطيط.

• يجب ألّا تزيد المدة الفاصلة بين شهادة TTB والطلب المتعلق بالجنسية على 12 شهراً.
• تُبلَّغ برسوم الطابو وبموعد التوقيع عبر رسالة نصية بعد التحقق من المستندات.
• يُجرى التحقيق الأمني والبحث الأرشيفي بعد صدور شهادة المطابقة وقبل صدور القرار.
• يجب أن تكون شهادة السجل الجنائي من البلد الأصلي المرفقة بملف الجنسية صادرة خلال الأشهر الستة الأخيرة.

هل يجب أن تكون موجوداً في تركيا؟

يمكن توقيع عملية الشراء والتعهّد لدى دائرة الطابو بموجب وكالة تمنح هذه الصلاحية صراحةً. أما المراحل اللاحقة فالأمر فيها مختلف: إذ تنص صفحة الأسئلة الشائعة لدى NVİ على أن الأجانب يجب أن يحضروا شخصياً لطلب شهادة المطابقة، وطلب إذن الإقامة قصير الأمد، واستلام بطاقة الإذن، وتقديم طلب الجنسية. غير أن إجراءات NVİ لعام 2018 تقبل وكالة خاصة لاستخراج الشهادة. لذا خطّط لقضاء بعض الوقت في تركيا، وتحقّق من التطبيق المعمول به حالياً قبل حجز سفرك.

كيف تساعدك Angelina Estate

أسّست أنجيلينا ريابكوفا، المقيمة في تركيا منذ عام 2003، شركة Angelina Estate. نبحث عن العقارات المؤهَّلة في إسطنبول ونتحقق من مطابقتها للقواعد الواردة أعلاه. ثم ننسّق خطوات التقييم والمعاملات المصرفية والطابو مع محامين شركاء موثوقين، ونرافقك خلال مرحلتي إذن الإقامة وتقديم طلب الجنسية. وبعد إتمام الشراء، يمكن لفريقنا الخاص في العمارة والتجديد أن يتولّى تجديد العقار، كما يمكننا إدارته نيابةً عنك بعد ذلك. ولكل عائلة ظروفها الخاصة، لذا نبدأ معاً برسم مسارك.

الأسئلة الشائعة