Золотая виза Греции 2026: зоны, пороги и ключевые правила

Пороги золотой визы Греции в 2026 году по зонам

ВНЖ регулируется статьёй 100 Миграционного кодекса Греции (Закон 5038/2023) в редакции Закона 5100/2024. Министерство миграции применяет новую редакцию с 5 апреля 2024 года, а действующие пороги без каких-либо переходных послаблений распространяются на покупки, совершённые начиная с 1 сентября 2024 года.

Реформу иногда датируют 31 августа 2024 года, но это был крайний срок переходного периода: покупатели, которые к этой дате внесли задаток 10% по предварительному договору с подтверждённой датой или оплатили полную стоимость, могли завершить сделку по прежним порогам €250 000 и €500 000. Последний из переходных сроков истёк 30 апреля 2025 года.

Инвесторы, которые завершили покупку, отвечавшую прежним правилам, — даже если они так и не подали заявление, — по-прежнему могут подать его на тех же условиях; это стоит уточнить у юриста.

Какие острова входят в зону €800 000 — и почему среди них Лесбос

Официального списка островов нет. Вместо него закон задаёт критерий: остров, население которого по последней переписи (сегодня это перепись 2021 года) превысило 3100 человек.

Лесбос (Митилини) однозначно отвечает этому критерию: по переписи 2021 года в периферийной единице Лесбос насчитывалось 83 755 постоянных жителей. Поэтому на покупку для золотой визы в любой точке острова, включая Пломари, распространяются порог €800 000, правила одного объекта и 120 м², а также запрет краткосрочной аренды. Мы говорим об этом прямо, потому что греческая база Angelina Estate находится в Пломари: дом за €400 000 на Лесбосе права на золотую визу не даёт; единственный вариант с более низким порогом здесь — переоборудование или реставрация за €250 000.

Население Крита также намного выше этого порога, и, исходя из формулировки закона, Крит относится к зоне €800 000, хотя официального списка, который бы это подтверждал, нет. Министерство разъяснило, что Эвбея считается островной территорией и, следовательно, относится к зоне €800 000.

Небольшие острова могут попасть в эту зону из-за своей административной принадлежности: Иос, Сикинос, Фолегандрос и Анафи входят в периферийную единицу Тира, а Эгина, Саламин, Идра, Спеце, Порос и Китира — в регион Аттика. При буквальном прочтении закона это локации с порогом €800 000; уточните это у юриста.

Покупка на Лесбосе: разрешение для приграничного района

Лесбос официально относится к приграничным районам; в их числе также Хиос, Самос, острова Додеканес, Тира (Санторини), Скирос и ряд районов на материке у государственной границы. Согласно Закону 1892/1990, покупатель из страны за пределами ЕС и ЕАСТ должен до приобретения недвижимости получить предварительное разрешение комиссии децентрализованной администрации; договор, подписанный без такого разрешения, недействителен.

Это разрешение получают до нотариального оформления сделки, а значит, и до подачи заявления на золотую визу. В апреле 2024 года местная пресса сообщала, что комиссия региона Северные Эгейские острова не собиралась около восемнадцати месяцев, а своей очереди ждали более 70 сделок на Лесбосе. Прежде чем принимать решение, уточните актуальные сроки.

Один объект, 120 м²: как работает правило площади

Вся сумма должна быть вложена в один объект: после принятия закона 2024 года это касается всех вариантов, включая €250 000. Объединять несколько небольших объектов больше нельзя.

Если объект построен или на него выдано разрешение на строительство, его основная площадь должна составлять не менее 120 м². Парковочное место и кладовая в том же здании, оформленные по тому же договору, засчитываются в стоимость, но не в 120 м²: в примере самого министерства жильё за €1 млн с основной площадью 118 м², парковкой и кладовой не соответствует требованиям, и в выдаче ВНЖ будет отказано.

Супруги или зарегистрированные партнёры могут совместно владеть одним объектом и достигать порога вместе; у остальных совладельцев порог должна покрывать доля каждого. Если вы покупаете участок и строите на нём дом, требованиям по площади 120 м² и по стоимости должен отвечать сам дом, который остаётся в вашей собственности.

Вариант €250 000: переоборудование и реставрация зданий-памятников

€250 000 — это не общий минимум. Этот порог действует по всей Греции, включая зоны €800 000 и Лесбос, но только для одного объекта в рамках одного из двух видов проектов, причём условия повторно проверяются при продлении.

• Переоборудование: в существующем коммерческом, офисном или промышленном здании основные помещения переводятся в жилые; работы может выполнить продавец или покупатель, и они должны быть завершены после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления. В промышленном здании не должно вестись производство как минимум последние пять лет; новое здание, переведённое под жильё ещё на стадии разрешения на строительство, не подходит.
• После переоборудования: жильё нельзя использовать как юридический адрес или филиал компании; при каждом продлении вы подаёте декларацию о том, что объект по-прежнему остаётся жилым; воспользоваться порогом €250 000 для одного и того же объекта можно только один раз. К первому заявлению прилагается технический отчёт инженера.
• Реставрация здания-памятника: полная реставрация до первого продления, подтверждённая документами инженера. Продажа до завершения работ недействительна и влечёт отзыв ВНЖ и штраф €150 000; за пропуск срока также грозит штраф €150 000.
• Переоборудование здания в несколько квартир: заключение присяжного оценщика должно подтверждать, что квартира, которая остаётся у вас, стоит не менее €250 000.

Ремонт и реконструкция — часть работы нашей собственной команды в Турции и Греции, поэтому мы можем на раннем этапе вместе с вами оценить рассматриваемое здание и спланировать работы; инженерная документация и юридические проверки остаются за лицензированными инженерами и нашими юристами-партнёрами.

Краткосрочная аренда: на что распространяется запрет сдачи через Airbnb

Объект, приобретённый для золотой визы (как при первичной выдаче ВНЖ, так и при продлении), нельзя сдавать в краткосрочную аренду через платформы типа Airbnb или передавать в субаренду. Нарушение влечёт отзыв ВНЖ и штраф €50 000.

Министерство опирается на определение из Закона 4446/2016: краткосрочная аренда — это аренда сроком менее 60 дней без каких-либо услуг, кроме проживания и постельного белья, независимо от того, размещено ли объявление в интернете. Долгосрочная аренда по-прежнему разрешена, в том числе туристическим предприятиям, например отелям. При каждом продлении вы подаёте декларацию о том, что объект не сдавался в краткосрочную аренду. Запрет не распространяется на объекты, купленные по прежним правилам или в переходный период 2024–2025 годов.

Наши дома для отдыха в Пломари, сдаваемые посуточно, — это отдельная услуга по управлению арендой, а не инвестиции для золотой визы; объект, купленный для золотой визы сегодня, так сдавать нельзя.

Кого из семьи можно включить

Члены семьи получают ВНЖ, привязанные к ВНЖ инвестора и истекающие одновременно с ним. Ребёнок, достигший 21 года, может перейти на самостоятельный ВНЖ сроком на три года.

• Супруг (супруга) или зарегистрированный партнёр.
• Не состоящие в браке дети до 21 года: ваши общие дети или дети одного из супругов, если опека над ними юридически закреплена за этим супругом.
• Родители обоих супругов.
• Совершеннолетние дети независимо от возраста, признанные недееспособными, которые живут с инвестором и находятся на его содержании (добавлено Законом 5275/2026).

Пошагово: от покупки до вида на жительство

Лица с двойным гражданством с самого начала выбирают одно гражданство; позже перевести ВНЖ на другое нельзя, если только первое гражданство не будет официально утрачено. Приём новых заявлений от инвесторов — граждан России и Беларуси по-прежнему приостановлен; министерство подтвердило это в апреле 2026 года.

Госпошлины и налоги при покупке

Налог на передачу недвижимости, как правило, рассчитывается от большей из двух величин: налоговой (объективной) стоимости или цены по договору. Расходы на нотариуса, регистрацию в земельном реестре и юриста различаются — запросите письменный расчёт до подписания.

Срок ВНЖ, продление и право на работу

ВНЖ продлевается каждый раз на пять лет, пока объект остаётся в вашей полной собственности и владении — напрямую или через греческую либо европейскую (из ЕС) компанию, которая на 100% принадлежит вам. Требований к минимальному сроку пребывания нет, а заявление на продление может подать юрист по вашей доверенности.

Если вы продадите объект в период действия ВНЖ, право на ВНЖ может перейти к покупателю из страны вне ЕС, а ваш ВНЖ аннулируется. ВНЖ не даёт права работать в Греции, однако его обладатели могут владеть акциями и быть неисполнительными членами совета директоров.

Золотая виза — это ВНЖ, а не гражданство

Золотая виза не даёт греческого гражданства. Натурализация — отдельная процедура Министерства внутренних дел; ВНЖ инвестора — один из видов ВНЖ, которые могут засчитываться в необходимые для неё семь лет законного и постоянного проживания.

Кроме того, кандидату нужен сертификат PEGP, который выдают по итогам письменного экзамена по греческому языку, географии, истории, культуре и государственному устройству Греции, а также подтверждение экономической интеграции (например, налоговые уведомления, полученные в Греции в качестве налогового резидента) и социальной интеграции — того, что Греция является постоянным центром вашей жизни. Пошлина за подачу заявления на натурализацию — €550.

На практике выполнить эти условия, не живя в Греции, сложно; если ваша цель — греческий паспорт, планируйте путь к нему вместе с юристом с самого начала.

Что может измениться

По состоянию на начало октября 2026 года всё перечисленное ниже — заявления и предложения, а не закон.

• Налог на передачу: в сентябре 2026 года правительство объявило, что с 1 июля 2027 года ставка для жилья, приобретаемого физическими лицами из стран вне ЕС/ЕЭЗ, вырастет с 3% до 15%. Как это скажется на покупателях, оформляющих золотую визу, пока не ясно; по состоянию на 4 октября 2026 года законопроект опубликован не был.
• НДС: приостановка НДС на новостройки действует до 31 декабря 2026 года; греческая пресса сообщала о планах продлить её до 2030 года.
• Портфельный вариант: Национальная стратегия жилищной политики на 2026–2035 годы предлагает в будущем вариант на основе нескольких объектов, сдаваемых в долгосрочную аренду. Сумма и условия не определены.
• Политическая дискуссия: 30 сентября 2026 года оппозиционная партия ПАСОК внесла поправку о прекращении выдачи новых ВНЖ за покупку недвижимости. Это не позиция правительства.

Как помогает Angelina Estate

Angelina Estate работает между Стамбулом и Лесбосом; наша греческая база — в Пломари. Мы исходим из описанных выше правил: зона, подходящая под ваш бюджет, один объект, отвечающий требованиям, и — если нужно — разрешение для приграничного района, заложенное в план с первого дня.

Мы подбираем объект, сопровождаем покупку, координируем подготовку юридического досье с проверенными юристами-партнёрами в Греции, а если выбран вариант переоборудования или реставрации — планируем и координируем работы силами нашей собственной команды по ремонту. После покупки мы можем управлять объектом, сдавая его в долгосрочную аренду.

Частые вопросы