Гражданство Турции за инвестиции: полная стоимость в 2026 году

Что входит в 400 000 долларов США, а что нет

Законодательный минимум — инвестиция в недвижимость на сумму не менее 400 000 долларов США или эквивалентной суммы в другой иностранной валюте, причём в тапу вносится отметка о запрете продажи в течение 3 лет. С 12 декабря 2023 года это должен быть самостоятельный объект в режиме этажной собственности (kat mülkiyeti) или права на объект в строящемся здании (kat irtifakı) либо земельный участок с постоянным, законно возведённым зданием, на которое выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, iskân).

До оформления тапу иностранная валюта продаётся банку в Турции; банк выдаёт справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) и направляет её в земельный кадастр через систему зарегистрированной электронной почты (KEP). Официальная цена в тапу указывается исходя из суммы в лирах, отражённой в этой справке. Согласно руководству TKGM, валюта, проданная в счёт заявленной стоимости, не должна включать НДС, сборы, налоги и прочие платежи. На практике это значит, что 400 000 долларов США — это чистая цена недвижимости, а все перечисленные ниже расходы оплачиваются сверх неё.

Цена должна быть оплачена через банковскую систему; заявление об оплате наличными не принимается. Если часть покупки финансируется кредитом в иностранной валюте, сумма кредита вычитается, и оставшаяся сумма всё равно должна быть не меньше установленного минимума.

Пошлина за тапу: 4% по закону, распределение — по договорённости

Пошлина за тапу (tapu harcı) — главная из рассчитываемых в процентах статей расходов при покупке вторичного жилья. Согласно Закону о сборах № 492, она составляет 2% от заявленной цены и взимается отдельно с продавца и с покупателя: всего 4%. Отдельной или повышенной ставки для иностранных покупателей нет.

Пошлина исчисляется от заявленной цены сделки, которая не может быть ниже официальной налоговой стоимости объекта (базы налога на недвижимость). При покупке ради гражданства цена, заявленная в тапу, сама должна достигать 400 000 долларов США и подтверждаться справкой об оценке, поэтому фактически пошлина начисляется как минимум с этой суммы: около 8 000 долларов США с каждой стороны при цене в тапу 400 000 долларов США; оплачивается она в лирах.

Хотя закон возлагает пошлину на каждую из сторон, покупатель и продавец обычно прописывают в договоре, кто её платит, и нередко покупатель оплачивает обе доли. При покупке за 400 000 долларов США закладывайте от 8 000 до 16 000 долларов США в зависимости от договорённости и фиксируйте распределение письменно. Заявленная цена должна быть реальной: по Закону № 7566, действующему с 19 декабря 2025 года, недоплаченная из-за занижения цены пошлина взыскивается вместе со штрафом за налоговый ущерб в размере, равном недоплаченной сумме (ранее — 25% от неё).

Сервисные сборы земельного кадастра и страхование от землетрясений

Помимо пошлины за тапу, земельный кадастр (TKGM) взимает сервисный сбор в оборотный фонд. Это фиксированная сумма в лирах, а не процент: при продаже в 2026 году она равна региональному коэффициенту района, умноженному на 2 227 TL (с НДС) за каждый самостоятельный объект. Если стороной сделки является иностранец, к этому добавляется фиксированная надбавка 20 868 TL (около 425 долларов США) за каждый объект недвижимости или самостоятельную часть. Суммы пошлины за тапу и сервисного сбора сообщаются по SMS до назначенного времени подписания.

Для жилых помещений обязательно страхование от землетрясений (DASK): земельный кадастр не может зарегистрировать переход права собственности без полиса, действующего на день сделки. Страховая премия равна страховой сумме (общая площадь брутто в м², умноженная на официальную удельную стоимость строительства для данного типа конструкции), умноженной на тарифную ставку по группе риска: от 0,073% до 0,282% для железобетонных зданий; минимальная премия в 2026 году — от 615 до 2 376 TL. Удельная стоимость обновляется ежемесячно, поэтому премия зависит от площади, типа конструкции и местоположения, а полис продлевается каждый год.

Отчёт об оценке и справка об определении суммы (TTB)

Для любой покупки ради гражданства нужна справка об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), которая формируется на основе отчёта лицензированного оценщика через системы Web Tapu и TADEBİS. И цена, заявленная в тапу, и банковские переводы должны по отдельности достигать порога и подтверждаться этой справкой; если указанная в ней стоимость ниже 400 000 долларов США, заявление отклоняется. Запрос подаёт в Web Tapu собственник, указанный в тапу, — как правило, продавец.

С 28 сентября 2026 года отчёт может подготовить любая оценочная компания, имеющая лицензию Совета по рынкам капитала (SPK), являющаяся действующим членом Ассоциации оценщиков Турции (TDUB) и подключённая к TADEBİS; заявитель выбирает компанию сам или соглашается на автоматическое назначение. С марта 2024 года и до этого изменения для гражданства принимались только отчёты компании GEDAŞ.

Сумму к оплате сообщают по SMS или электронной почте после подачи запроса, и её нужно оплатить до назначения оценочной компании; поскольку запрос подаёт собственник, заранее договоритесь, кто будет платить. Точная сумма становится известна только после уведомления. Для ориентира: минимальный тариф SPK на 2026 год для жилого объекта общей площадью (брутто) до 149 м² составляет 16 500 TL (около 335 долларов США), для объекта площадью от 150 до 250 м² — 17 622 TL; к этому добавляются НДС и 301 TL отчислений в пользу центра данных и ассоциации. TKGM также может назначить контрольную оценку, которую оплачивает заявитель. Отчёты об оценке, используемые в земельном кадастре, в настоящее время действительны 12 месяцев.

НДС: вторичное жильё и новостройка

НДС взимается с продаж в рамках коммерческой деятельности: жильё, которое частное лицо продаёт вне такой деятельности, как правило, НДС не облагается, а новое жильё, купленное у застройщика, облагается. Сумма НДС не засчитывается в 400 000 долларов США.

Для проектов, получивших разрешение на строительство 1 апреля 2022 года или позднее, НДС составляет 10% на часть чистой площади до 150 м² и 20% на часть свыше 150 м². Для новой квартиры за 400 000 долларов США чистой площадью до 150 м² это 40 000 долларов США. Для более ранних разрешений действуют прежние правила, зависящие от даты разрешения, площади и местоположения.

Освобождение (ст. 13/i Закона об НДС) распространяется на первую продажу нового жилья или коммерческого помещения иностранному физическому лицу, не являющемуся резидентом Турции, при условии, что цена поступает в страну в иностранной валюте: не менее 50% — до даты выставления счёта, остальное — в течение одного года. Если объект отчуждается в течение трёх лет, не уплаченный при покупке НДС вместе с процентами должен быть погашен до перехода права собственности. Если освобождение применено без соблюдения условий, покупатель несёт солидарную с продавцом ответственность за налог, штраф и проценты. При покупке ради гражданства освобождением можно воспользоваться, только если одновременно выполнены условия и освобождения, и программы гражданства, а статус нерезидента оценивается индивидуально, поэтому, прежде чем на него рассчитывать, подтвердите право на освобождение у налогового консультанта.

Нотариус, перевод и услуги юриста

Эти расходы зависят от ваших обстоятельств, и их лучше планировать на основе письменных расчётов стоимости. Официальные ориентиры на 2026 год:

• Присяжный переводчик: если вы не говорите по-турецки, при подписании должен присутствовать переводчик, уполномоченный региональной комиссией юстиции. Официального тарифа нет; стоимость у разных переводчиков разная.
• Нотариус: услуги оплачиваются по официальному тарифу, например 80,68 TL за страницу составленного документа и 667,67 TL за страницу перевода, выполненного нотариусом. Доверенность также облагается государственными сборами, гербовым сбором и НДС, поэтому её стоимость зависит от объёма.
• Иностранные документы: доверенность, подписанная за рубежом, документы о гражданском состоянии и справка об отсутствии судимости, как правило, требуют апостиля или консульской легализации и нотариально заверенного перевода на турецкий язык.
• Услуги юриста: адвокаты устанавливают гонорар свободно, но не ниже установленного законом минимального тарифа адвокатских гонораров. По тарифу на 2025–2026 годы это 12 000 TL (около 245 долларов США) за ведение регистрации или перехода права и 60 000 TL (около 1 220 долларов США) за ведение таких дел, как приём в гражданство Турции. Новый тариф обычно публикуется в ноябре. Запросите письменный расчёт с точным перечнем включённых услуг.
• Налоговый номер: налоговый идентификационный номер для иностранцев оформляется онлайн через Налоговое управление (GİB); на официальной странице плата не указана.

Сборы за ВНЖ, гражданство и паспорт

После получения тапу и справки о соответствии (Uygunluk Belgesi) инвестор подаёт заявление на вид на жительство (ВНЖ) инвестора, а затем — на гражданство. Государственные сборы на 2026 год:

Для оформления ВНЖ также нужна действующая медицинская страховка, стоимость которой определяет страховая компания. Ваш супруг или супруга и ваши несовершеннолетние дети либо дети-иждивенцы охватываются той же инвестицией; сборы оплачиваются за каждого члена семьи, подающего заявление.

Пример: расходы на покупку за 400 000 долларов США ради гражданства

Допущения: квартира на вторичном рынке куплена у частного лица (без НДС) ровно за 400 000 долларов США, конвертированных с оформлением DAB, и в тапу заявлена та же цена. Процентные статьи указаны в долларах по курсу DAB. Сборы, установленные в лирах, приведены в лирах с примерным пересчётом в доллары по курсу около 49,2 TL за доллар США (курс Центрального банка Турции на 6 октября 2026 года); в долларах их стоимость меняется вместе с курсом.

С учётом процентных статей затраты составят 408 000 долларов США, если продавец платит свою половину пошлины за тапу, или 416 000 долларов США, если вы оплачиваете обе доли. Фиксированные сборы в лирах, оценка, страхование и услуги юриста оплачиваются сверх этого; при покупке новостройки без освобождения добавьте НДС.

Ежегодные расходы на владение недвижимостью

Для гражданства недвижимость нужно сохранять в собственности три года, и это обязательство вносится в тапу. Регулярные расходы в этот период и после него:

Официальная налоговая стоимость служит базой для ежегодного налога на недвижимость и минимальной базой для пошлины за тапу. В 2026 году она не может превышать уровень 2025 года более чем в три раза.

Налоги при сдаче в аренду и продаже

Нерезиденты платят налог в Турции только с доходов из турецких источников. Если арендный доход превышает освобождение, можно применить либо фиксированный вычет в размере 15% от валовой арендной платы, либо вычесть фактические расходы.

Через три года отметка снимается по заявлению собственника. Доход от прироста стоимости недвижимости, приобретённой путём покупки, облагается налогом, только если объект продан в течение пяти лет после приобретения. В 2026 году годовое освобождение составляет 150 000 TL, а стоимость покупки индексируется по внутреннему индексу цен производителей, если этот индекс вырос не менее чем на 10%. Нерезидент, получивший облагаемый доход от прироста стоимости, в течение 15 дней подаёт разовую декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости.

Чем поможет Angelina Estate

Мы сопровождаем вас от подбора объекта до передачи ключей: отбираем подходящие объекты в Стамбуле, координируем оценку, конвертацию валюты и переоформление тапу вместе с проверенными адвокатами-партнёрами, а при желании — проводим реставрацию и ремонт и управляем недвижимостью после покупки силами собственной команды. Мы постатейно разбираем с вами все перечисленные выше расходы, чтобы вы видели полный бюджет до принятия решения.

Частые вопросы