Гражданство Турции за инвестиции: пошаговый процесс и необходимые документы

Процесс получения гражданства Турции за инвестиции вкратце

Правовой основой служит статья 12(1)(b) Закона о турецком гражданстве № 5901. Иностранцы, имеющие ВНЖ инвестора, могут получить гражданство по решению Президента. Вместе с ними его могут получить супруг (супруга) — иностранный гражданин, а также несовершеннолетние или находящиеся на иждивении дети-иностранцы каждого из супругов. Общие условия натурализации к ним не применяются, однако в удовлетворении заявления отказывают, если имеются препятствия, связанные с национальной безопасностью или общественным порядком. С 13 июня 2022 года порог для недвижимости составляет 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в иностранной валюте.

Ни одно ведомство не публикует официальных сроков по каждому этапу, поэтому в последнем столбце приведено то, что установлено правилами, а не обещанное число недель.

Шаг 1. Выбор подходящей недвижимости

Подходит не любая недвижимость. С 12 декабря 2023 года это должно быть обособленное помещение, оформленное в режиме kat mülkiyeti (право собственности на помещение в завершённом здании) или kat irtifakı (строительный сервитут), либо земельный участок, зарегистрированный как arsa (участок под застройку), на котором стоит капитальное, законно возведённое здание с разрешением на ввод в эксплуатацию. Земля без построек, сельскохозяйственные угодья и таймшеры не подходят.

• Как правило, продавцом не может быть иностранец или лицо, получившее турецкое гражданство за инвестиции.
• Никто из таких лиц не должен был передавать объект турецкому гражданину или компании в течение последних трёх лет. На недвижимость, построенную по договорам подряда или строительства, это трёхлетнее ограничение не распространяется.
• Недвижимость не должна приобретаться у ваших родственников первой степени родства, имеющих турецкое гражданство, или у компании, в которой вы или ваши родственники являетесь участниками или руководителями.
• Суммы, обеспеченные ипотекой, и суммы валютных кредитов в расчёт не принимаются. Недвижимость, обременённую ипотекой в силу закона или записями в реестре — например, о судебном споре, — использовать нельзя.
• Строящийся объект может подойти по нотариальному предварительному договору купли-продажи, только если на него уже оформлен kat irtifakı или kat mülkiyeti, не менее 400 000 долларов США уплачено вперёд не позднее даты договора и вся сумма охвачена одним договором.

Недвижимость должна быть оформлена лично на вас, и объект должен принадлежать вам целиком. Недвижимость, зарегистрированная на супруга (супругу), детей или на компанию, в которой вы являетесь участником или руководителем, не учитывается. Доли в праве собственности, приобретённые с начала 2023 года, не принимаются, поэтому пара, купившая одну квартиру пополам, не сможет использовать её для гражданства. Объекты, купленные в собственность в разное время и в разных местах, можно объединить, если их общая стоимость достигает порога. Объект, на который уже выдан сертификат соответствия, нельзя использовать для другого иностранного инвестора.

Шаг 2. Оценка и справка об определении суммы (TTB)

Справка об определении суммы — Tutar Tespit Belgesi (TTB) — обязательна при покупке с целью получения гражданства. Она формируется в системе оценки TADEBİS как приложение к отчёту лицензированной оценочной компании и направляется в управление земельного кадастра в электронном виде; TTB на бумажном носителе не принимается. Как цена, указанная в официальном акте, так и сумма банковских переводов должны по отдельности достигать 400 000 долларов США и подтверждаться TTB. Если сумма по TTB ниже порога, заявление отклоняется.

Заявку на оценку подаёт через Web Tapu зарегистрированный собственник — как правило, продавец. О сумме сбора сообщают по SMS или электронной почте; её нужно оплатить до назначения оценочной компании. Согласно циркуляру TKGM (Главного управления земельного реестра и кадастра) № 2024/2 в редакции от 28 сентября 2026 года, отчёт может подготовить любая оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK), которая является действующим членом Ассоциации оценщиков Турции (TDUB) и подключена к TADEBİS. Компанию выбирают в Web Tapu вручную, либо она назначается автоматически. С марта 2024 года и до этого обновления для гражданства принимались только отчёты компании GEDAŞ.

Отчёты об оценке, используемые в управлениях земельного кадастра, действительны 12 месяцев, а официальный портал TKGM Your Key Türkiye указывает, что между получением TTB и подачей заявления, связанного с гражданством, должно пройти не более 12 месяцев. В одной из прежних версий официального раздела вопросов и ответов указывался более короткий срок, поэтому уточняйте действующее правило на момент покупки. Строящиеся здания можно оценить лишь при определённых условиях: с даты выдачи разрешения на строительство должно пройти менее двух лет, а если прошло от двух до пяти лет, стадия строительства должна быть подтверждена фотографиями. TKGM также может назначить контрольную оценку за счёт заявителя.

Шаг 3. Оплата и справка о покупке иностранной валюты (DAB)

До сделки вы продаёте иностранную валюту банку, работающему в Турции. Банк перепродаёт её Центральному банку Турции и выдаёт справку о покупке иностранной валюты — Döviz Alım Belgesi (DAB). Банк направляет её в управление земельного кадастра через систему зарегистрированной электронной почты (KEP); принести справку лично нельзя. Официальная цена в акте купли-продажи определяется по сумме в турецких лирах, указанной в DAB.

В DAB должны быть указаны ваше имя, номер паспорта, объект недвижимости, эквивалент суммы в долларах США, а также то, что покупка совершается с целью получения турецкого гражданства. Валюта, проданная в счёт заявленной стоимости, должна покрывать только цену недвижимости — без НДС, сборов, налогов и иных платежей. Оплата продавцу подтверждается платёжным документом, заверенным банком (dekont). Заявление сторон об оплате наличными не принимается, а подтверждение SWIFT принимается. Несколько частичных справок DAB — например, при оплате траншами — можно суммировать.

Шаг 4. Тапу и отметка о запрете продажи на три года

Управление земельного кадастра проверяет DAB, правоустанавливающие документы, платёжный документ и TTB. Затем по SMS приходит уведомление о государственной пошлине за регистрацию (tapu harcı) и сборе в оборотный фонд (döner sermaye), а после — о дате и времени подписания. При подписании вы берёте на себя закреплённое в официальном акте обязательство не продавать объект в течение трёх лет. Отметка вносится в реестр, и вам выдаётся тапу.

Через три года отметка снимается по заявлению собственника. Если запросить её снятие раньше, об этом уведомляются органы регистрации населения и гражданства и миграционная служба, что ведёт к аннулированию гражданства. Если по истечении трёх лет объект передаётся прежнему владельцу или его родственникам первой степени родства, сертификат соответствия отменяется. Недвижимость может перейти по наследству; в этом случае обязательство переходит к наследникам.

Шаг 5. Сертификат соответствия

После регистрации обязательства управление земельного кадастра направляет дело в главное или региональное управление TKGM. Это управление выдаёт справку о подтверждении инвестиции в недвижимость (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, TYTB), которую также называют сертификатом соответствия. Её направляют официальным письмом в Главное управление регистрации населения и гражданства (NVİGM) и в Управление миграционной службы, а вам — по электронной почте. Незначительные формальные недочёты — например, в доверенности или в банковском заверении платёжных документов — можно устранить позже, не снимая обязательства.

Шаг 6. ВНЖ инвестора

Получив сертификат, вы обращаетесь в провинциальное управление миграционной службы за краткосрочным ВНЖ по ст. 31(1)(j) Закона № 6458. Эта норма распространяется также на супруга (супругу) — иностранного гражданина и на несовершеннолетних или находящихся на иждивении детей-иностранцев каждого из супругов. ВНЖ по этому основанию может выдаваться каждый раз на срок до пяти лет. Запись на подачу заявления — через e-ikamet.goc.gov.tr, а в назначенный день нужно принести оригиналы документов.

Этот ВНЖ инвестора — не то же самое, что обычный ВНЖ собственника недвижимости: согласно перечню документов миграционной службы, тот оформляется на основании жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, в котором вы живёте сами и которое не сдаёте в аренду.

Шаги 7 и 8. Заявление на гражданство и решение

Получив ВНЖ инвестора, вы подаёте заявление по форме VAT-4. Сделать это можно в провинциальном управлении регистрации населения и гражданства или в совместных офисах для инвесторов в Анкаре и Стамбуле; в Стамбуле NVİ называет центром приёма заявлений Avrupa Yakası Nüfus Hizmetleri Merkezi в районе Зейтинбурну. Затем дело поступает в NVİGM. По данным МВД Турции, до одобрения через Главное управление безопасности и Национальную разведывательную организацию (MİT) проводятся всесторонняя проверка по линии безопасности и архивная проверка. Гражданство предоставляется решением Президента и действует с даты этого решения.

Турецкое законодательство признаёт множественное гражданство, а нормы об инвестиционном гражданстве не требуют отказа от прежнего гражданства. Сможете ли вы его сохранить, зависит от законодательства вашей страны. Инвестиционные условия нужно соблюдать в течение всего установленного срока.

Документы для получения гражданства Турции за инвестиции

Требования различаются в зависимости от этапа. Иностранные документы, как правило, нужно апостилировать или легализовать в консульстве и сопроводить нотариально заверенным переводом на турецкий язык. Для ВНЖ справку об отсутствии судимости получают в Турции, если последние пять лет вы проживали здесь, а в остальных случаях — в стране гражданства; миграционная служба рекомендует запрашивать её заранее, не менее чем за три месяца. По данным NVİ, сбор за рассмотрение заявления о получении гражданства в исключительном порядке в 2026 году составляет 135,45 турецкой лиры за каждого человека, включённого в дело.

Кто включается в заявление: супруг (супруга) и дети

Программа распространяется на супруга (супругу) — иностранного гражданина, а также на несовершеннолетних или находящихся на иждивении детей-иностранцев каждого из супругов. Совершеннолетние дети, не находящиеся на иждивении, в неё не входят. Получение гражданства по решению Президента не меняет автоматически статус супруга (супруги), поэтому членов семьи нужно включить в заявление отдельно.

Для детей, которые скоро станут совершеннолетними, важны сроки. NVİ указывает, что ребёнок, несовершеннолетний на момент подачи заявления, но достигший совершеннолетия до завершения процедуры, уже не может получить гражданство вместе с родителями и должен подать отдельное заявление. В изученных нами официальных текстах понятие «находящийся на иждивении» не определено, поэтому уточните у квалифицированного юриста, как оно применяется к вашей семье.

Сколько времени занимает процесс?

Ни одно официальное ведомство не публикует сроки рассмотрения по линии инвестиций в недвижимость. Частные консалтинговые компании приводят собственные оценки, которые сильно различаются, и ни одна из них не является официальной. Вместе с тем правила устанавливают несколько временных рамок, которые стоит учесть при планировании.

• Между получением TTB и подачей заявления, связанного с гражданством, должно пройти не более 12 месяцев.
• О сборах управления земельного кадастра и времени подписания сообщают по SMS после проверки документов.
• Проверка по линии безопасности и архивная проверка проводятся после выдачи сертификата соответствия и до вынесения решения.
• Справка об отсутствии судимости из страны гражданства для дела о гражданстве должна быть выдана не ранее чем за шесть месяцев до подачи.

Нужно ли приезжать в Турцию лично?

Сделку в управлении земельного кадастра и обязательство может подписать представитель по доверенности, в которой прямо предусмотрено такое полномочие. С последующими этапами ситуация иная. В разделе вопросов и ответов NVİ указано, что иностранцы должны лично обращаться за сертификатом соответствия и краткосрочным ВНЖ, лично получать карту ВНЖ и лично подавать заявление на гражданство. Однако порядок NVİ 2018 года допускает получение сертификата по специальной доверенности. Заложите время на пребывание в Турции и уточните текущую практику, прежде чем покупать билеты.

Чем может помочь Angelina Estate

Компанию Angelina Estate основала Ангелина Рябкова, которая живёт в Турции с 2003 года. Мы подбираем в Стамбуле недвижимость, подходящую для программы, и проверяем её на соответствие описанным выше правилам. Затем вместе с надёжными юристами-партнёрами координируем этапы оценки, работы с банком и оформления в земельном кадастре и сопровождаем вас вплоть до получения ВНЖ и подачи заявления на гражданство. После завершения покупки наша собственная команда архитекторов и специалистов по ремонту может провести реновацию объекта, а затем мы можем взять на себя управление этой недвижимостью. Ситуация каждой семьи индивидуальна, поэтому мы начинаем с того, что вместе с вами прорабатываем ваш маршрут.

Частые вопросы